Wo schlägt das Herz einer Metropole? In der Regel lässt sich diese Frage mit drei Buchstaben beantworten: CBD. Unter Central Business District versteht man das Handels- und Geschäftszentrum einer Stadt, in vielen größeren Städten gleichbedeutend mit dem Finanzviertel. Hier ist die Bürodichte am höchsten und es ballt sich der Einzelhandel. Öffentliche Verwaltung und kulturelle Einrichtungen sind oft ebenso im CBD konzentriert wie wichtige Verkehrsknotenpunkte.Nur in wenigen Metropolen der Welt lassen sich zwei oder noch mehr CBDs finden. Und in Berlin gibt es sogar drei davon. Die historischen Gründe liegen nicht allein, aber ganz wesentlich in der deutschen Teilung: Die City West als altes Zentrum Westberlins, der CBD Ost rund um Alexanderplatz und Ostbahnhof als Mitte Ostberlins, erweitert um Mediaspree, sowie das traditionelle Zentrum zwischen Hauptbahnhof, Regierungsviertel und Potsdamer Platz. In Deutschland ist diese Vielfalt ein Alleinstellungsmerkmal.Investoren, Projektentwickler und Unternehmen richteten ihren Fokus nach dem Fall der Mauer hauptsächlich auf den zentralen CBD zwischen Hauptbahnhof und Potsdamer Platz sowie auf die City Ost. Während dort jahrelang Goldgräberstimmung herrschte, fiel das alte Westberliner Zentrum – die City West mit dem schon in den 1920er Jahren legendären Ku’damm und dem Bahnhof Zoo – in den vergangenen Jahren in eine Art Dornröschenschlaf. Doch ortsansässige Investoren und Entwickler mit Weitsicht haben diesen Teil der Stadt nie aus dem Blick verloren. Zu Recht, wie sich zeigt. Nach und nach hat sich die Aufmerksamkeit der Büroimmobilienmärkte wieder auf den Westen verschoben. Die Marktteilnehmer stehen jetzt vor der Frage, ob sich diese Entwicklung fortsetzt.Der Berliner Büroimmobilienmarkt insgesamt entwickelte sich auch zum Jahresauftakt 2018 mit ungebremster Dynamik. Im ersten Quartal lag der Flächenumsatz mit 220 000 qm (MFG) um knapp 7 % über dem hohen Niveau des Vorjahresquartals. Der Leerstand ist auf 1,9 % und damit erstmals unter die Marke von 2 % gefallen – eigentlich viel zu wenig für einen funktionierenden Markt. In Berliner Citylagen ist der Markt praktisch leer gefegt. Deshalb wurden hier nur noch rund 13 % des stadtweiten Flächenumsatzes getätigt; flächensuchende Unternehmen müssen zunehmend in dezentrale Lagen ausweichen. Immer höhere BüromietenGroßflächige Gesuche lassen sich fast nur noch durch Projektentwicklungen erfüllen. Die Bautätigkeit ist zwar hoch und zuletzt weiter gestiegen, doch auch von den neuen Flächen sind längst nicht mehr alle frei verfügbar. Ein aktueller Trend in allen drei CBDs ist die explosionsartige Ausbreitung von Coworking-Flächen.Die Folge: Berliner Büromieten werden höher und höher; im ersten Quartal 2018 stieg die Spitzenmiete im Vergleich zum Vorjahresquartal um 10 % auf 30,70 Euro je qm. Viele in den Berliner Citylagen ansässige Unternehmen nehmen die Preise in Kauf: Im “War for Talents” wollen sie auf prestigeträchtige Adressen in attraktiven Lagen nicht mehr verzichten. Noch stärker als die Mieten stiegen in den vergangenen Jahren nur noch die Kaufpreise für Berliner Büroimmobilien. Die Nettoanfangsrendite für Premiumobjekte lag infolgedessen im ersten Quartal 2018 bei nur noch 2,9 %; vor zwei Jahren lag sie noch bei 4,1 %.Das mit einem Bestand von 935 000 qm größte und prominenteste Berliner Geschäftsviertel ist der CBD Zentral zwischen der Europacity nördlich des Hauptbahnhofs über die Achse Regierungsviertel und Pariser Platz bis zum Potsdamer und Leipziger Platz. In Berlin-Mitte werden auch die höchsten Mieten bezahlt – die Spitzenmiete liegt bei 31,50 Euro, in Einzelfällen auch deutlich darüber. Das ist ein Plus von 43 % gegenüber 2012. Die Leerstandsquote liegt mit 2,1 % (2017) auf Berliner Durchschnittsniveau, 2015 lag sie noch bei über 10 %.Das Regierungsviertel ist hier natürlich ein prägender Faktor: Öffentliche Verwaltung und deren begleitende Dienstleister, wie Verbände oder Medien, sind gleichermaßen maßgebliche Branchen wie auch unternehmensorientierte Dienstleister und Energieversorger. Die Europacity nördlich des Hauptbahnhofs zeichnet sich zudem durch eine hohe Bautätigkeit aus.Im CBD Ost liegt die Leerstandsrate mit 0,6 % (2017) nochmals deutlich unter dem Berliner Durchschnitt. Entsprechend fiel das Mietwachstum in den vergangenen fünf Jahren mit 62,5 % überdurchschnittlich aus, die Spitzenmiete liegt mit 26 Euro jedoch noch nicht auf dem Niveau der anderen beiden CBDs. Das liegt unter anderem daran, dass sich der Alexanderplatz – obwohl ein Berliner Wahrzeichen – bisher nur bedingt als Spitzen-Bürostandort etablieren konnte. Durch zahlreiche Hochhausprojekte dürfte sich das in Zukunft ändern. Mit der Mediaspree-Bebauung konnte sich bereits ein prosperierender und nachgefragter Teilmarkt entwickeln, in dem sich zahlreiche namhafte Unternehmen wie Zalando, Daimler oder Coca-Cola sowie kleinteilige Unternehmen aus der Kreativ- und Software-Branche angesiedelt haben.Der CBD West ist mit rund 530 000 qm das kleinste der drei Berliner Geschäftsviertel – und ein gefragtes noch dazu. Der Ku’damm und seine Seitenstraßen gehören zu den repräsentativsten Adressen der Stadt, es gibt ein vielfältiges Angebot an Gastronomie und Einzelhandel. Mit einer Spitzenmiete von 30,50 Euro je qm, 52,5 % mehr als vor fünf Jahren, liegt das alte Westberliner Zentrum nur knapp hinter dem Niveau vom Potsdamer Platz. Und das trotz der berlinweit geringfügig überdurchschnittlichen Leerstandsquote von 2,8 % (2017). Höchste Qualität gefragtVereinzelt werden in Landmarks wie dem Upper West auch Mieten jenseits der 40 Euro aufgerufen. Zustand, Ausstattung und bauliche Qualität dieser Objekte sind sehr hochwertig. Die Mieter – zum Beispiel Finanzdienstleister oder Anbieter unternehmensbezogener Dienstleistungen – erwarten nämlich höchste Qualität und sind auch bereit, dafür entsprechende Mieten zu zahlen.Zahlreiche Fertigstellungen der vergangenen Jahre haben das Gesicht der City West und die Skyline der gesamten Stadt verändert. Hervorzuheben sind neben Zoofenster, Upper West und Waldorf Astoria auch das Bikini Berlin, das Kranzler-Eck, das K195, das Haus Cumberland und aktuell das Zoom. Galerien, hochwertige Gastronomieangebote und Luxusmarken geben dem Ku’damm seinen alten Glanz zurück. Auf die Mieter von Büroflächen üben diese Ankerpunkte eine hohe Strahlkraft aus. Die City West wird wieder als Spitzenadresse wahrgenommen und zieht vermehrt prestigeträchtige Mieter und Bauprojekte an. Die Spitzenmiete ist im ersten Quartal weiter angestiegen.Fazit – Projekte wie das Ku’damm-Karree, die Gloria Galerie, The Westlight oder das P1 neben dem KaDeWe werden die Anziehungskraft des Geschäftsviertels weiter erhöhen. Hierzu würde auch eine Büroentwicklung des ehemaligen Karstadt-Gebäudes beitragen, die derzeit jedoch wieder unsicher ist. Mit der Entwicklung des Geländes an der Hertzallee neben der TU-Bibliothek könnte sich die City West perspektivisch auch in diese Richtung ausdehnen. Die Dynamik an Ku’damm und Bahnhof Zoo wird daher in absehbarer Zeit nicht nachlassen – und weitere Entwickler und Investoren anziehen. Die Renaissance der City West als begehrter Standort für Büroimmobilien ist in vollem Gange.—-Marcus Buder, Bereichsleiter Gewerbliche Immobilienfinanzierung bei der Berliner Sparkasse