DVFA kritisiert Bewertung von Fondsimmobilien
jsc Frankfurt – Die Bewertung von Immobilien in Spezialfonds sollte nach Auffassung der Deutschen Vereinigung für Finanzanalyse und Asset Management (DVFA) mehr am Marktwert der Objekte ausgerichtet sein als bislang. Denn für Investoren sei es schwierig, Anteile an Immobilien-Spezialfonds zu veräußert, kritisiert die Immobilienkommission des Berufsverbands in einer Stellungnahme. Eine verlässliche Einschätzung, was die Immobilien im Fonds wert sind, könnte demnach helfen. “Die Bewertung der Objekte des Fonds darf sich nicht zwingend nach langfristigen Durchschnittswerten bezüglich des Ertragswertes orientieren, sondern muss den Wert widerspiegeln, den das Objekt am Markt in einem Verkauf tatsächlich erzielen würde”, fordert das rund 40-köpfige Gremium, dem Vertreter von Fonds- und Immobilienadressen, Beratungs- und Prüfgesellschaften sowie Wissenschaftler angehören. Auch sollten die Bewertungen “grundsätzlich vierteljährlich” statt einmal im Jahr angesetzt werden. Die zusätzlichen Kosten seien meistens gering. “Offen nur auf dem Papier”Anders als in angelsächsischen Ländern ist es laut DVFA für deutsche Investoren schwierig, Fondsanteile zu verkaufen – das gilt demnach auch für offene Fonds. Losgrößen von 5 bis 10 Mill. Euro werden zwar noch regelmäßig gehandelt, wie Sven Helmer sagt, Mitglied des Gremiums und Managing Director von Lagrange Financial Advisory, die auch zu Immobilienfonds berät. Für größere Anteile finde sich indes nur selten ein Abnehmer, obwohl der Verkauf von Fondsanteilen rechtlich zulässig sei.Investoren blieben daher oft länger in dem Fonds als gewollt oder aber es müssten Objekte verkauft werden, was Kosten wie die Grunderwerbssteuer nach sich ziehe, sagt Helmer. Die Bedeutung einer leichten Handelbarkeit der Fondsanteile sei angesichts eines Immobilienvermögens von hierzulande mehr als 110 Mrd. Euro in Spezialfonds groß. “Offen ist ein Fonds oft nur auf dem Papier”, sagt er. Der Experte rechnet aber damit, dass der Handel mit Fondsanteilen zunimmt. Positives Beispiel sei der Versicherer Swiss Life, der im März Fondsanteile von mehr als 200 Mill. Euro über den Zweitmarkt erworben habe.Auch der Berufsstand der Gutachter hält einen Blick auf die Marktwerte für nützlich, “sofern Zweifel daran bestehen, dass der Ertrag der Immobilie langfristig realisiert werden kann”, wie der Bundesverband Deutscher Sachverständiger und Fachgutachter (BDSF) der Börsen-Zeitung mitteilt. Eine an mehrere Verfahren angelehnte Wertermittlung könne verhindern, dass der Wert einer Immobilie zu hoch eingeschätzt wird. Zugleich würde aber “mancher vermeintlich attraktive Immobilienfonds in einem solchen Gutachten an Glanz und Attraktivität verlieren”, schreibt der Verband mit Blick auf die zurückliegende Krise von offenen Publikumsimmobilienfonds, als die geschätzten Werte bei der Abwicklung vieler Fonds oft nicht erzielt werden konnten.Die Frage der Bewertung von Immobilien sei ein heikles Thema, sagt auch Helmer aus der Immobilienkommission der DVFA. Um Fondsanteile leichter handeln zu können, sei eine veränderte Praxis in der Bewertung aber “nicht zwingend”, relativiert er die Forderung des Verbands. Die DVFA empfiehlt etwa auch “größere und breiter diversifizierte offene Spezialfonds, die nicht den Charakter eines echten Club Deals von wenigen, sich gut bekannten Investoren haben”. Darüber hinaus müssen Marktwerte laut dem Verband auch in der Fremdfinanzierung berücksichtigt werden.
