Die positive Seite der Medaille auf dem deutschen Gewerbeimmobilienmarkt ist derzeit geprägt durch stabile wirtschaftliche Gesamtrahmenbedingungen, eine hohe Nachfrage und Liquidität, ein weiterhin niedriges Zinsniveau und mangelnde alternative Anlageformen. Die Kehrseite bildet ein limitiertes Angebot an qualitativ hochwertigen Immobilien bei gleichzeitig zunehmender Investorennachfrage. Dies führt dazu, dass das Transaktionsvolumen in diesem Jahr aller Voraussicht nach hinter dem Vorjahreswert zurückbleiben wird, obwohl die Nachfrage nach guten Immobilien selten so hoch gewesen ist wie im Moment.Der Nachfragedruck in Deutschland verstärkt sich durch eine geringe Neubautätigkeit, die sich auch in äußerst niedrigen Leerstandsquoten auf dem Büroimmobilienmarkt niederschlägt, und durch die ohnehin geringe Verfügbarkeit von geeigneten Flächen, auf denen Projektentwicklungen möglich wären. Der zunehmend alternde und damit teilweise nicht mehr wettbewerbsfähige Gebäudebestand trägt hierzu ebenfalls bei. Behaglichkeit im FokusEinher mit dem steigenden Angebotsmangel in allen Immobilienklassen gehen auch ständig wachsende Anforderungen an energetisch nachhaltige Immobilien. Zudem fordern Investoren heute einen möglichst hohen Grad an Flächenflexibilität sowie geringe Betriebskosten, um die dauerhafte Vermietbarkeit und somit den stabilen Cash-flow zu sichern. Gleichzeitig wird damit der Objektwert gesichert beziehungsweise sogar gesteigert. Investoren sind heute laufend mit sich ändernden Nutzeranforderungen in allen Assetklassen konfrontiert. Aktuell wird beispielsweise verstärkt auf “weiche” Faktoren wie die Behaglichkeit einer Immobilie geachtet, von der sich eine Zunahme der Arbeitsproduktivität versprochen wird.In dieser Marktsituation rücken Refurbishments von Objekten, die “in die Jahre gekommen sind”, immer stärker in den Fokus von Projektentwicklern. Insbesondere die Modernisierung und die Sanierung von Einzelhandels- und Büroimmobilien bergen ein enormes Wachstumspotenzial. Ein Refurbishment kann Objekte wieder erfolgreich am Markt positionieren und damit Werte neu schaffen.Investoren fragen insbesondere hochwertige und nachhaltig konzipierte Einzelhandelsimmobilien nach, die zentral gelegen sind. Jedoch sind die etablierten Handelsstandorte im Regelfall bereits bebaut. Zudem sehen sich Projektentwickler oftmals mit Restriktionen hinsichtlich des neuen Ausweises für Handelsflächen konfrontiert. Der dadurch verhaltenen Neubautätigkeit steht ein immer schneller alternder Bestand an Handelsimmobilien gegenüber, die den Anforderungen der Kunden von heute und morgen nicht mehr gerecht werden So sind beispielsweise 64 % aller Shopping-Center in Deutschland vor dem Jahr 2000 errichtet worden. Die Renovierungszyklen weiter zu verkürzen, um Verjüngungsmaßnahmen durchzuführen, ist gerade angesichts der sich ändernden Kundenerwartungen sowie rückläufiger Umsätze im stationären Einzelhandel eine zwingende Voraussetzung, um die Attraktivität der Objekte zu erhalten.Aber auch neue “Einkaufsformen” verändern die Ansprüche an Handelsimmobilien. Ein Beispiel dafür sind die sogenannten Pop-up-Stores, also Einzelhandelsgeschäfte, die nur für eine befristete, meist kurze Zeit betrieben werden. Das Stichwort “Concept Store” beschreibt einen weiteren Konsumententrend: Der Kunde erwartet mehr denn je “Erlebniswelten” und neue Verkaufskonzepte, die den Einkauf als solchen in den Vordergrund stellen und seine Attraktivität erhöhen. Nicht zuletzt steigert der zunehmende Online-Handel den Druck, den stationären Handel weiterhin attraktiv zu gestalten. NachhaltigkeitskriterienAußerdem beeinflussen die Anforderungen im Bereich Nachhaltigkeit die Wettbewerbsfähigkeit von Immobilien fundamental, so dass auch vor diesem Hintergrund die Bedeutung von Refurbishments wächst. Der effiziente Einsatz der Ressourcen während des gesamten Lebenszyklus ist bei allen Immobilientypen sicherzustellen – für Einzelhandelsimmobilien gilt dies im Besonderen: Auf der einen Seite erwarten die Konsumenten heute ein nachhaltig gebautes und bewirtschaftetes Shopping-Center oder Fachmarktzentrum. Auf der anderen Seite fragen Investoren immer mehr nachhaltige Immobilien – idealerweise zertifizierte Objekte – nach. Projektentwickler sind also gut beraten, wenn sie Nachhaltigkeitskriterien von vornherein bei ihren Vorhaben berücksichtigen.Unter dem Einfluss digitaler Medien und neuer Technologien verändert sich die Arbeitswelt. Die Büroarbeit wird zunehmend flexibler, mobiler und dezentraler. Im Lebenszyklus einer Büroimmobilie steigen damit die Anforderungen an die Nutzungsflexibilität. Dem gegenüber steht ein Bürobestand, der zu 70 % vor 1990 errichtet wurde und damit den meisten hier beschriebenen Anforderungen nicht oder nur noch teilweise gerecht wird.So bildet sich zunehmend ein sogenannter “Sockelleerstand”, für den sich nur schwer eine oder sogar auch gar keine Nachnutzung nach Auszug eines Mieters mehr findet. Moderne Büroimmobilien hingegen sind für die Nutzung neuer Technologien ausgerüstet und erfüllen mit flexiblen Grundrissen eine wichtige Voraussetzung für die verschiedenen Arbeitsformen und für einen schnellen Kommunikations- und Wissenstransfer.Das kontinuierliche Anpassen von Flächen an sich ändernde Nutzerbedürfnisse und damit auch im Hinblick auf eine gute Vermietbarkeit stellt dementsprechend die größte Herausforderung bei Büroimmobilien dar. Denn wenn eine Immobilie erst einmal “veraltet” ist, wird eine Revitalisierung immer umfänglicher und damit auch zeit- und kapitalintensiver. “Green Buildings” StandardDer Megatrend “Nachhaltigkeit” hat sich beim Neubau von Büroimmobilien am stärksten etabliert. “Green Buildings” sind an den großen deutschen Büromärkten schon Standard und werden ihre Bedeutung in den nächsten Jahren noch ausbauen. Bereits etwa die Hälfte aller in Deutschland zertifizierten Gebäude sind Büroimmobilien. Mit Abstand am weitesten verbreitet sind hierbei die beiden Zertifizierungssysteme DGNB und LEED.Ein Beispiel für die Wichtigkeit dieses Megatrends ist das Büroensemble “M Square” im Münchner Westend, das gerade von dem Joint Venture RH Unternehmensgruppe und Competo Capital Partners an einen Spezialfonds der Real I.S. Investment GmbH verkauft wurde. Das aus mehreren Gebäudeteilen mit insgesamt rund 25 000 qm Bürofläche bestehende Ensemble wurde von dem Joint Venture 2012 erworben und einer umfassenden Neugestaltung sowie Sanierung unterzogen, die die Deutsche Hypo als Finanzierungspartner begleitete. Dabei wurde großer Wert auf Nachhaltigkeit und Energieeffizienz gelegt – mit Erfolg: Das “M Square” erhielt das Green-Building-Zertifikat LEED Gold, das sich sehr positiv auf die Marktfähigkeit des Objekts auswirkt.Ein weiteres gelungenes Beispiel für eine erfolgreiche Revitalisierung stellt das 1892 errichtete und kürzlich vollständig sanierte “Hotel Zoo Berlin” dar. Das Refurbishment umfasste die Entkernung und einen kompletten Neuausbau des Innenbereichs, der an die Abläufe einer Betreiberimmobilie angepasst wurde und somit zur Optimierung der internen Prozesse beiträgt. Das Ergebnis verdeutlicht, dass in einer prosperierenden und innerstädtischen Lage am Kurfürstendamm eine alte Bausubstanz unter Nutzung der vorhandenen Ressourcen erfolgreich erhalten werden konnte.Mit den umfangreichen Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die von der Deutschen Hypo finanziert wurden, ist der RH Unternehmensgruppe eine erfolgreiche Neupositionierung des in den 50er Jahren als VIP-Hotel bekannt gewordenen Objekts gelungen. 2015 wurde es von der Hotelforum-Jury sogar als “Hotelimmobilie des Jahres” ausgezeichnet. In der Begründung heißt es: “Das Hotel Zoo Berlin ist auf ein völlig neues Niveau gehoben worden und besetzt damit offensichtlich eine Marktlücke am stark nachgefragten Berliner Standort Kurfürstendamm.” Durch die Kreativität des Konzeptes und den Einsatz verschiedener architektonischer Stilelemente wurde hier eine harmonische Brücke zwischen Historismus und Moderne geschaffen. Das Projekt steht somit exemplarisch für die Steigerung der Attraktivität von innerstädtischen Lagen durch Revitalisierungen.Fazit – Verzichten Investoren auf Refurbishment-Maßnahmen bei ihren Objekten, setzen sie deren nachhaltige Wettbewerbsfähigkeit aufs Spiel. Sie nehmen dann nicht nur eine Abnahme der Mieteinnahmen in Kauf, sondern laufen auch Gefahr, im Falle des Auszugs von Mietern keine neuen zu finden. Eine Performance-Lücke entsteht dann zwangsläufig. Deswegen ist nicht nur im derzeitigen Umfeld auf dem Markt für Core-Immobilien aller Assetklassen die regelmäßige Modernisierung und Sanierung als Werterhalt unumgänglich. Beitrag zur WertsicherungRefurbishments tragen immer zur Wertsicherung eines Objektes bei, da dieses “marktfähig” gehalten wird. Im Hinblick auf die große Anzahl älterer Gebäude in Deutschland werden sie bei allen Objektarten langfristig ein beherrschendes Thema sein. Damit einher geht auch ein erhöhter Bedarf an Finanzierungen solcher Maßnahmen, für die insbesondere Immobilienfinanzierer wie die Deutsche Hypo in Frage kommen, die über die erforderliche langjährige Fachexpertise und Finanzierungserfahrung bei der Begleitung von Refurbishments und Projektentwicklungen verfügen.—Andreas Pohl, Vorstandsvorsitzender der Deutschen Hypo