Europas Büromärkte erholen sich
tl Frankfurt
Die Büro-Spitzenmieten sind in den europäischen Metropolen im zweiten Quartal effektiv zurückgegangen, nominal aber konstant geblieben. Im Gesamtjahr 2021 rechnet Jones Lang LaSalle (JLL) für die meisten Städte mit einer stabilen Mietpreisentwicklung. Bei einigen könnte es aber zu einem Rückgang der Büro-Spitzenmieten im niedrigen einstelligen Bereich kommen, schreibt der Immobiliendienstleister in seiner „JLL Büro-Immobilienuhr Q2 2021“.
Berlin liegt wieder vorn
Steigende Mietpreise könnte es unter den deutschen Immobilienhochburgen in Berlin (+2,6%) und Köln (+1,9%) geben. „Insgesamt könnte sich der europäische Büromietpreis-Index Ende 2021 bei einem Minus von 0,1% bewegen“, sagt Hela Hinrichs, Senior Director, JLL EMEA Research & Strategy. Für 2022 rechnet JLL in den meisten Teilen Europas wieder mit einer Erholung der Mieten.
Die verhaltene Entwicklung zeigt der Blick auf den effektiven Netto-Spitzenmieten-Index. Die effektiven Mieten sind die wirklich bezahlten Mieten, also die im Vertrag ausgehandelte Miete (Nominalmiete) minus Incentives wie mietfreie Zeiten, die laut Hinrichs inzwischen in jeder europäischen Metropole gewährt werden. Dieser Index ging im zweiten Quartal 2021 im Vergleich zum ersten Quartal um 0,1% Prozent zurück, im Jahresvergleich lag das Minus bei 2,3%. 15 der insgesamt 24 Indexstädte (darunter aus Deutschland Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München) verzeichneten den Angaben zufolge einen Rückgang gegenüber dem Vergleichszeitraum im Vorjahr. Märkte wie Prag (–14,1%), Barcelona (–8,2%), Madrid (–7,9%) und Moskau (–6,7%) zeigen sich mieterfreundlicher, während Hamburg (+3,3% gegenüber Vorjahr) und Edinburgh (+2,8%) eher vermieterfreundlich bleiben. JLL geht für 2021 von einem deutlichen Anstieg der Mietanreize aus, da Vermieter ihre Erträge sichern wollen, insbesondere bei Projekten, die sich für 2021 bis 2023 in der Pipeline befinden.
Die Anmietungen nehmen in den europäischen Metropolen weiter zu. Der Büroflächenumsatz ist im zweiten Quartal um 9% im Vergleich zum ersten Quartal 2021 auf 2,3 Mill. m² und um 28% im Jahresvergleich gestiegen. Damit lag der Büroflächenumsatz im ersten Halbjahr bei etwa 4,52 Mill. m² (+6% zum Vorjahreszeitraum). Stark nachgefragt sind vor allem Gebäude mit einer hochwertigen Ausstattung und Gesundheitszertifizierungen.
Vermehrte Verhandlungen für Mietvertragsabschlüsse sind für JLL ein Hinweis auf eine mögliche starke Erholung im zweiten Halbjahr 2021. Für das Gesamtjahr rechnet JLL mit einem Umsatzvolumen von rund 9,2 Mill. m², 15% mehr als 2020.
Die Leerstandsquote hat bis Ende Juni erneut zugenommen, im zweiten Quartal um 30 Basispunkte zum Vorquartal auf 7,5%. In den sieben deutschen Immobilienhochburgen stehen kurzfristig mehr als 4 Mill. m2 zur Verfügung, rund 1 Mill. m2 mehr als Ende 2020. In Frankfurt legte der Leerstand auf 6,6% zu, in Stuttgart ging er auf unter 2% zurück. Für das Jahr 2021 rechnet JLL mit einer durchschnittlichen Leerstandsquote bei den Big 7 auf 4,5%, da nun auch zunehmend spekulative Neubauflächen die Leerstände treiben.
