Neue Zuversicht am Frankfurter Büromarkt
Frankfurter Büromarkt soll Flaute verlassen
Großvermietungen sind Mangelware – Transaktionsmarkt ist eingebrochen – Hoffnung auf Aufschwung 2024
Der Frankfurter Büroimmobilienmarkt könnte sich 2024 beleben. Das gilt sowohl für Vermietungen als auch für Transaktionen. Der Preisanpassungsprozess soll weitestgehend abgeschlossen sein. Bei Neubauten und großen Vermietungen ist die Berücksichtigung von ESG-Kriterien inzwischen ein Muss.
tl Frankfurt
Der Frankfurter Büroimmobilienmarkt leidet unter dem Ausbleiben von Groß-Deals. Mit knapp 400.000 qm verfehlte die Mainmetropole nicht nur den schon schwachen Wert des Vorjahres deutlich (−16,5%), sondern landete im Vergleich der deutschen Top-6-Standorte nur noch auf dem 4. Platz – hinter Berlin, München und Hamburg. "Dabei bleiben Umnutzungen unberücksichtigt", betonte Riza Demirci, Frankfurter Niederlassungsleiter von BNP Paribas Real Estate, in einem Pressegespräch. "Wären diese in den Zahlen enthalten, hätten wir den Zehn-Jahres-Schnitt von etwa 530.000 qm fast erreicht."
Großvermietungen fehlen
In Frankfurt fehlten Vermietungen von über 10.000 qm. "Es gab nur zwei. Dafür ist aber im mittleren Segment sehr viel gelaufen", so Demirci. Für die ersten beiden Quartale 2024 rechnet er mit deutlich mehr. "Schon seit dem Vorjahr in Verhandlungen sind jeweils vier Deals über 30.000 qm und zwischen 10.000 und 30.000 qm. Die dürften bald zum Abschluss kommen."
Die Spitzenmiete für Top-Objekte in erstklassigen Lagen lag in Frankfurt bei 49 Euro und erreichte damit einen Zehn-Jahres-Höchstwert. Demirci geht fest davon aus, dass diese Spitzenmiete weiter steigen wird. ESG ist für den BNP-Paribas-Real-Estate-Geschäftsführer aus der Immobilienbranche nicht mehr wegzudenken. "ESG ist für alle inzwischen zum ,must' geworden." ESG-konforme Objekte würden Nutzer inzwischen auch in Lagen prüfen, die sie früher nicht in Erwägung gezogen hätten. Das alte Credo "Lage, Lage, Lage" gelte nicht mehr ausschließlich.
Deshalb ziehen Lagen wie Eschborn durchaus noch Unternehmen an, was sich auch in deutlichen Mietpreissteigerungen der vergangenen Jahre gezeigt hat. Dabei werden vermehrt alte Gebäude aus den 80er und 90er Jahren des vorigen Jahrhunderts angemietet, die vorher nach den Vorstellungen der zukünftigen Mieter von Grund auf saniert wurden. Beispiele sind das Sky (früher ein Haus der Mode) und der KÖ Campus.
Der Leerstand liegt in Frankfurt traditionell höher als in den anderen Metropolen Hamburg, Berlin, Köln und München. Die 9,5% des Vorjahres sind etwas mehr als 2022, aber immer noch weit entfernt vom Zehn-Jahres-Maximum von 12%. Demirci rechnet bei verringerten Projektentwicklungs- und Neubauaktivitäten mit einem weiteren, wenn auch nicht dramatischen Anstieg des Leerstands.
Zum Thema Homeoffice stellt Demirci fest: "Homeoffice ist aus der Bürowelt nicht mehr wegzudenken." Allerdings seien Veränderungen in der Arbeitswelt nichts Neues. "Sie haben nur durch Corona einen mächtigen Push erhalten." Inzwischen gebe es einen besonders von Managern getriebenen Trend zu mehr Büroanwesenheit. Denn im Homeoffice blieben Innovationen, Kreativität, Kommunikation und die Verbindung mit dem Unternehmen eher auf der Strecke. "Wie sich das auf den Flächenbedarf der Zukunft auswirkt, ist noch völlig offen", so der BNP-Paribas-Real-Estate-Manager.
Das gewerbliche Transaktionsvolumen ist 2023 in Frankfurt um 76% auf nur noch 1,2 Mrd. Euro eingebrochen und lag damit hinter Berlin, München und Hamburg. Marc Schmerberg, bei BNP Paribas Real Estate Deutschland für das Investmentgeschäft verantwortlich, sieht einige angloamerikanische Adressen in den Startlöchern. "Dahinter stehen häufig komplexe Finanzierungsstrukturen. Es braucht Zeit, bis die stehen."
