Der deutsche gewerbliche Immobilienmarkt wird im kommenden Jahr seine Talsohle erreichen. "Ich bin optimistisch für 2024", sagte der Präsident des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken (VDP), Gero Bergmann, vor der Presse. Er erwartet das Ende der Preisrückgänge – 2023 laut Verband unter 5%, 2024 noch 0 bis −5% – im Laufe des Jahres 2024. "Für den unter Druck stehenden Immobilienmarkt können wir kurzfristig noch keine Entwarnung geben – es ist von weiteren Preisrückgängen in den nächsten Quartalen auszugehen", sagte Bergmann im Jahresgespräch des Verbandes. "Den Scheitelpunkt der Krise und damit auch eine Stabilisierung der Immobilienpreise erwarten wir im Laufe des Jahres 2024."

Zur Signa-Pleite wollte sich der VDP-Präsident im Detail nicht äußern. Er sagte aber: "Es freut keinen, wenn große Bestände an den Markt kommen. Das hat Effekte bei der Bewertung." In Bezug auf die Kreditvergabe der VDP-Mitgliedsinstitute zeigte er sich aber "relativ entspannt" und verwies auf deren Erstrangfinanzierung und die dahinterstehenden Cashflows.

Als einen der wichtigsten Punkte der Verbandsarbeit der kommenden Jahre bezeichnete Bergmann die im Rahmen von Basel III vorgesehene 150% Risikogewichtung der gewerblichen Projektfinanzierung. Das behindere die Finanzierung durch Banken erheblich – Bergmann sprach von einer Vervierfachung der Eigenkapitalunterlegung – und treibe die Kunden in Richtung Schattenbanken. "Mit 150% Risikogewicht werden Projektfinanzierungen so behandelt wie ausgefallene Kredite", ergänzte VDP-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt. "Das halten wir nicht für gerechtfertigt." Er hat allerdings wenig Hoffnung, dass dieser Wert bis zur geplanten Einführung von Basel III am 1.1.2025 noch geändert werden kann.

Die Kreditzusagen der Pfandbriefbanken sind in den ersten drei Quartalen 2023 zwar um 38% im Vergleich zum Vorjahreszeitraum zurückgegangen (auf 82,8 Mrd. Euro). Immerhin haben die Zusagen aber in jedem dieser Quartale leicht zugelegt. Das deutet nach Lesart des Verbandes auf eine Stabilisierung des Finanzierungsgeschäfts hin.

Bei der Preisentwicklung von Büros beobachtet Bergmann eine deutliche Ausdifferenzierung von Lagen. Während Toplagen in A-Städten sich relativ stabil entwickelt hätten, seien B-Städte und B- bzw. Randlagen in A-Städten deutlich abgefallen. Objekte würden vorübergehend leer stehen. "Abriss ist nur das letzte Mittel. Es gibt aber eine Vielzahl von neuen Konzepten für eine Umnutzung zum Beispiel in Richtung Citylogistik oder Gastronomie." Darauf setzt Bergmann große Hoffnungen.

Bei der Wertermittlung von Gewerbeimmobilien warnten Bergmann und Tolckmitt davor, das bewährte, auf Langfristigkeit und Nachhaltigkeit ausgerichtete deutsche Bewertungsmodell zugunsten des angelsächsischen Modells (Discounted Cashflow, DCF) aufzugeben. Entsprechende Tendenzen gebe es, schließt der VDP-Hauptgeschäftsführer aus den Nachfragen der Bundesbank bei Geschäftsbanken, warum sie denn nicht den angelsächsischen Weg gingen. "Beim Beleihungswert verfolgen wir eine vorausschauende Wertermittlung", sagte Tolckmitt. "Das heißt, es werden nicht alle denkbaren Risiken sofort eingepreist." Das würde wie in den USA und Großbritannien zu stark volatilen Preisen führen.

Tolckmitt machte sich zum wiederholten Mal für die Abschaffung des antizyklischen Kapitalpuffers und des Systemrisikopuffers für Wohnimmobilienfinanzierungen stark. Das zur Begründung von der Bundesbank genannte Preis- und Kreditwachstum gebe es jetzt nicht mehr. Er hat aber wenig Hoffnung, dass er mit seiner Forderung Gehör findet. "Die jetzt gemachte Ankündigung, die Puffer beizubehalten, solange es keine Kreditklemme gibt, halten wir für falsch", stellte der VDP-Hauptgeschäftsführer fest.