Was bedeutet die zweite Präsidentschaft von Donald Trump für die Weltwirtschaft und speziell für die Immobilienbranche? Man wisse es nicht, sagte Ulrich Kater, Chefvolkswirt der DekaBank, in seinem Eröffnungsvortrag auf dem 19. Immobilien Forum der Deutschen Vereinigung für Finanzanalyse und Asset Management (DVFA), dem Berufsverband der Kapitalmarktexperten in Deutschland.

Man müsse Szenarien entwickeln unter dem Motto: Was wäre, wenn ...? Ziemlich sicher ist, dass Trump die Zölle erhöhen wird. „Eine Runde Zölle sind für die Welt verkraftbar“, sagt Kater dazu, warnt aber vor Gegenzöllen und einer Dynamik, die sich immer weiter aufschaukeln könnte. Er geht von weiter sinkenden Zinsen aus, wobei sich dieser Trend in den USA angesichts der Trump’schen Maßnahmen zeitlich mehr strecken könnte. Den neutralen Leitzins sieht er im Euroraum kurzfristig bei 2%, langfristig bei 2,5%, in den USA jeweils einen Prozentpunkt höher.

„Wir sind im ersten Aufschwungjahr am Immobilienmarkt“, konstatiert Marcus Lemli, CEO Germany/Head of Investment Europe bei Savills Immobilien Beratung. Er erwartet für die kommenden Jahre, dass sich das gewerbliche Transaktionsvolumen in Deutschland bei rund 40 Mrd. Euro einpendeln wird – in einem normalen Zinsumfeld. Als wesentlichen Performancetreiber sieht er (wieder) Mieteinnahmen an, also nicht mehr Wertänderungen. Das Transaktionsgeschehen werde vor allem von Wohnen und Industrials getrieben. Bei Büros ständen angesichts der unsicheren wirtschaftlichen Lage und von Homeoffice Mietvertragsverlängerungen im Vordergrund.

Sven Carstensen vom Beratungshaus Bulwiengesa wies darauf hin, dass die Zahl der Bürobeschäftigten ab 2026 aus demografischen Gründen sinken wird. „Große Büromärkte haben weiterhin eine große Strahlkraft, aber kleinere werden Probleme bekommen.“ Möglicherweise könnten sich noch mit dem öffentlichen Personennahverkehr gut erreichbare, konzentrierte Standorte am Stadtrand behaupten.

Als zinsgetrieben sieht Rasheed Hassan, Leiter Global Cross Border Investments bei Savills, den Einbruch der grenzüberschreitenden Transaktionen im vergangenen Jahr an. Im laufenden Jahr hätten die amerikanischen Investments in EMEA allerdings um 30% auf 24 Mrd. Dollar zugenommen – offenbar auf Kosten inneramerikanischer Aktivitäten, die um ebendiesen Prozentsatz abnahmen (auf 7 Mrd. Dollar). Innerhalb des EMEA-Raums legten die Transaktionen kaum, nämlich um 4%, auf 31 Mrd. Dollar zu.

Büros sind nach wie vor die größte Nutzungsart bei den gewerblichen Immobilien. „Bei Wohnen und Logistik ist es schwer, neu in den Markt zu kommen. Wer es trotzdem tut, muss vor allem auf Mieterhöhungen setzen.“

US-Investoren, für Hassan immer noch die wichtigste Kapitalquelle, kommen inzwischen wieder zurück nach Europa. Dies gelte vor allem für Private-Equity-Häuser, die jetzt aber in ihren Anlagestrategien viel breiter aufgestellt seien als noch vor wenigen Jahren. Als Beispiel nennt er Blackstone. Vorherrschend seien Value-add-Anlagen von Büros über Logistik, Studentenwohnheimen bis hin zu Wohnen und Hotels.

Max Boeser von Morgan Stanley Europe betonte in der anschließenden Podiumsdiskussion aber, dass lediglich opportunistische US-Investoren inzwischen wieder in Europa aktiv seien. „US-Investoren mit Core-Kapital kommen nicht nach Europa, da für sie der US-Heimartmarkt attraktiver ist.“

Angesichts erheblicher Bestände, die Private-Equity-Adressen in den vergangenen Jahren aufgebaut haben, geht Savills-Experte Hassan davon aus, dass sich ein erheblicher Verkaufsdruck aufbaut, der sich in den kommenden Jahren Bahn brechen wird. „Das wird Transaktionsvolumen und Liquidität nach oben treiben“, ist er überzeugt. „In Europa sind vor allem Privatanleger und Family Offices aktiv. Sie haben meist kein Investmentkomitee und sind bereit, ohne fixe Haltedauer langfristig anzulegen.“

Das Family Office W5 Group, hinter der die Familie Ralph Winter steht, setzt komplett auf die USA. „Die USA entwickeln sich besser“, sagt Celine Winter. Dabei verweist sie auf die junge Bevölkerung und die große Anziehungskraft, die das Land für internationale Talente habe. Daneben spielten aber auch Innovationskraft, Größenvorteile (Produktion für einen großen Binnenmarkt) und flexiblere Arbeitsmärkte eine Rolle.

Die W5 Group hat als ihr Thema Innovative Living definiert. Millennials und die Generation Z würden in den USA nicht mehr kaufen, sondern mieten. „Der Mieter will etwas erleben. Er verlangt Co-Working-Spaces und Gemeinschaftsräume. Dafür ist er dann auch bereit, 100 Dollar mehr zu zahlen“, hat Winter beobachtet.