Preisrutsch der Immobilien gewinnt an Fahrt
Die Preise für deutsche Wohn- und Büroimmobilien sind im dritten Quartal deutlich gesunken: Während sich einzelne Wohnungen und ganze Häuser im Vergleich zum zweiten Jahresviertel um insgesamt 1,7% verbilligten, gaben Büroobjekte um 2,5% nach, wie der Verband deutscher Pfandbriefbanken (VDP) am Freitag mitteilte. Im Quartal zuvor hatte der Rückgang noch bei 0,9% und 1,9% gelegen.
Der Preisverfall ist damit weit fortgeschritten. Wohnobjekte verbilligten sich im Vergleich zu den Spitzenpreisen im zweiten Quartal 2022 bereits um 7,0%, während Büroimmobilien im gleichen Zeitabschnitt um 12,1% nachgaben. In der Finanzbranche ist umstritten, wann die Talsohle erreicht sein wird.
Besonders stark trifft es Objekte im Einzelhandel, der bereits seit Jahren wegen des Online-Handels unter Druck steht und zudem Pandemie und Inflation schultern musste: Seit dem dritten Quartal 2019 sinken die Preise bereits ununterbrochen, und zwar um insgesamt 19,4%. Allerdings fielen die Preise im jüngsten dritten Quartal im Vergleich zum zweiten Jahresviertel mit 1,2% nicht mehr ganz so schnell. Auch auf Jahressicht gerechnet sanken die Preise von Einzelhandelsobjekten weniger stark als von Büroimmobilien – erstmals seit 2009.
Der erfasste Preisrutsch lässt dabei den Effekt der hohen Inflation in Deutschland außen vor: Wird sie berücksichtigt, fiele der Rückgang stärker aus. So lag die jährliche Teuerung laut Statistischem Bundesamt bei 4,5% gegen Ende September. Auf dieser Grundlage wären Wohnimmobilienpreise auf Jahressicht um 10,3% statt 6,3% gesunken, Büros um 14,5% statt 10,6% und Einzelhandelsobjekte um 13,2% statt 9,3%.
Auch im Verhältnis zu den Mieten ist der Preisrückgang enorm. Denn die Mieten stiegen vielerorts kräftig. Die Neuvertragssätze für Büroobjekte etwa kletterten auf Jahressicht laut VDP um 3,9%, während bei Mehrfamilienhäusern heute 5,8% mehr Miete zu holen ist. Investoren zahlen also weniger für eine Immobilie, während gleichzeitig die Mietrendite kräftig stieg. Das ist ein typischer Bewertungseffekt der Zinswende, der sich auch in vielen anderen Anlageklassen zeigt.
Für Einzelhandelsflächen werden zwar etwas geringere Neuvertragsmieten als vor einem Jahr verlangt, die Immobilienpreise sind allerdings stärker gefallen – auch hier zeigt sich also der Effekt der Zinswende.
Weniger Druck in Großstädten
Der Verband untersucht zudem die Wohnobjektpreise in den größten Städten Deutschlands. In den sieben Metropolen Berlin, München, Hamburg, Köln, Frankfurt, Düsseldorf und Stuttgart gaben die Preise mit minus 1,3% zwischen dem zweiten und dritten Quartal langsamer nach als in der gesamten Republik.
Doch es gibt Unterschiede: Köln sticht mit minus 1,9% hervor, während die Preise in Berlin, Frankfurt und Düsseldorf mit minus 1,2% moderat fielen. Auch seit dem Höhepunkt im zweiten Quartal 2022 sind die Preise in Großstädten weniger stark gefallen als insgesamt.
Um die Immobilienwerte zu schätzen, wertet der VDP die Preise tatsächlicher Transaktionen aus, die Banken im Rahmen der Kreditvergabe erfasst haben. Der Effekt verschiedener Variablen, etwa des Baujahres, der Lage, der Fläche und der Ausstattung, fließt dabei in die Rechnung ein. Auf diese Weise lässt sich schätzen, wie sich die Preise für vergleichbare Objekte verändert haben.
