tl Frankfurt – Die Renditen von Immobilien sinken in Deutschland immer weiter. Investoren sollten sich nach Auffassung der Analysefirma Bulwiengesa auf Randbereiche wie Unternehmensimmobilien oder Kleinstädte konzentrieren. “Renditeorientierte Investoren müssen in Nischenmärkte ausweichen”, sagt Sven Carstensen, Niederlassungsleiter in Frankfurt und Autor der Studie “5 %”, die nach einem ehrgeizigen Renditeziel benannt ist.Gewöhnliche Objekte an gefragten Standorten sind teuer geworden und werfen rechnerisch nur noch geringe Renditen ab. Wohnhäuser in deutschen Großstädten zählen etwa dazu. In den gefragten A-Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart liegen die erzielbaren Rendite für neu erworbene Core-Immobilie zwischen 1,9 % bis 2,6 %. Erstmals ist in diesem Jahr das Renditeniveau für Wohnimmobilien auch in B-Märkten zum Teil unter die 3-Prozent-Marke gerutscht und liege bei 2,8 % bis 3,3 %. In diese Kategorie fallen “Großstädte mit nationaler und regionaler Bedeutung” wie Bonn, Dortmund, Münster und Wiesbaden. “Das erneute Absinken der Renditen zeigt: Viele Investoren haben es zunehmend schwer, ihr Mindestziel des Inflationsschutzes zu erreichen”, sagt Carstensen. Die Inflationsrate ist auf 2,0 % gestiegen.Zurückgegangen im Vergleich zu 2017 sind auch die Büro-Renditen. In den A-Städten rentieren Bürogebäude nur noch mit 1,1 bis 3,5 %. Diese Werte beziehen sich hier wie in der gesamten Studie auf den internen Zinsfuß (Internal Rate of Return, IRR) der zu erwartenden Zahlungsströme vom Einkauf über die Mieteinnahmen bis zum Verkauf einer Immobilie bei einer angenommenen Haltedauer von zehn Jahren. Renditeorientierte Investoren, die stabile Cash-flows im Bürobereich suchen, müssten in kleinere Märkte ausweichen, meint Carstensen. So ließen sich in C-Städten (“regionale und eingeschränkt nationale Bedeutung”) wie Aachen, Mainz und Regensburg noch zwischen 2,6 und 5,3 % erzielen. In Kleinstädten mit regionaler Bedeutung (D) sind zum Beispiel 4,6 % wie in Passau oder 7,3 % wie in Suhl möglich.Auch bei der Immobilie selbst können Investoren Abstriche machen und so die Renditen steigern – etwa mit Non-Core-Büroimmobilien. Die sind in den A-Städten an der Peripherie zu finden, weisen Managementdefizite wie Leerstände auf und zeichnen sich durch instabile Vermietung aus. Hier lassen sich laut Bulwiengesa-Studie – bei entsprechendem Risiko – bis zu 8,6 % erreichen. Allerdings seien selbst in diesem Segment in A-Städten kaum noch Objekte zu finden. Renditen von bis zu 12,3 % sind nach den Berechnungen von Bulwiengesa in D-Büromärkten zu erwarten. Einkaufszentren lohnen sichBesonders starke Renditerückgänge mussten die in den vergangenen Jahren bei Investoren gefragten Mikroapartments hinnehmen. Diese möblierten Kleinstwohnungen dürften in Universitätsstädten nur noch mit etwa 1 % rentieren. 2017 waren es noch rund 4 %. Ein kleiner Lichtblick zeigt sich immerhin bei Einkaufszentren. Ihre Verzinsung hat sich aufgrund etwas höherer Inflationserwartungen im Vergleich zum Vorjahr leicht auf 3,7 % erhöht. Auch Fachmarktzentren konnten minimal auf 3,8 % zulegen. Sie gelten als resistenter gegenüber dem Online-Handel, heißt es in der Studie.