Stark, sensationell – das Urteil der großen Maklerhäuser für den gewerblichen Immobilienmarkt in Deutschland ist eindeutig. Im ersten Quartal waren die Investoren aktiv wie noch nie zuvor. Damit setzt sich das sehr erfreuliche Jahr 2016 fort. Die Chancen stehen gut, dass 2017 die 50-Mrd.-Euro-Marke beim Transaktionsvolumen erreicht werden kann. 2016 waren es rund 52 Mrd. Euro, im vorvergangenen Jahr waren es sogar 55 Mrd. Euro gewesen.Und doch kommt zunehmend Skepsis auf. Kann der Boom so weitergehen? Immerhin dauert der aktuelle Zyklus schon seit 2011, steht also in seinem siebten Jahr. Da müsste das Ende, also der Preisrückgang, bald kommen, betrachtet man die übliche Länge solcher Zyklen. Wie immer bei Prognosen ist es auch hier gefährlich, die Vergangenheit einfach in die Zukunft fortzuschreiben. Immerhin sind die Rahmenbedingungen im zehnten Jahr nach der Finanzkrise besondere. Die Europäische Zentralbank hält die Zinsen nach wie vor niedrig. Ein Zinsanstieg ist nach ihren Ankündigungen nur langsam und, so die meisten Beobachter, wohl nicht vor 2018 zu erwarten.Damit bleiben die Rahmenbedingungen für Immobilien vorläufig unverändert gut. Staatsanleihen aus dem Euroraum, gar aus Deutschland, werfen kaum noch Zinsen ab, sind also für die vielen Milliarden an Anlagegeldern unattraktiv. Ganz anders hingegen Immobilien. Ihr Renditespread zur zehnjährigen Bundesanleihe liegt immer noch bei historisch hohen 300 Basispunkten.Immobilien bleiben die Assetklasse gerade für risikosensitive Anleger wie Vorsorgeeinrichtungen erste Wahl. Allerdings – das Angebot an passenden Objekten, also Spitzenqualität in Spitzenlagen (Core), ist begrenzt, die Preise steigen. Büros, Einkaufszentren und Logistik hängen unmittelbar von einer guten Konjunktur an ihren Standorten ab. Deutschland sticht da nach wie vor im europäischen Vergleich hervor. Es läuft einfach gut hierzulande, ein Ende ist nicht abzusehen.Bei Immobilien, die ja häufig mehrere Jahre gehalten werden, spielen die mittel- und langfristigen Zukunftsaussichten eine zentrale Rolle. Für ein wirtschaftlich stabiles Deutschland spricht ganz zentral die politische Stabilität. Egal, ob nach der Bundestagswahl im Herbst Angela Merkel wieder Bundeskanzlerin wird oder ob Martin Schulz den Machtwechsel schafft – das politische System bleibt stabil und damit auch das wirtschaftliche.An den deutschen Immobilienmärkten selbst tun sich für Investoren viele Chancen auf. Bei Büros sind die Leerstände in den Metropolen historisch niedrig, die wenigen Projektentwicklungen überwiegend vorvermietet. Der Einzelhandel kommt durch E-Commerce unter Druck. Davon profitiert die Logistik, die dadurch beim Transaktionsvolumen schon in die Nähe des Einzelhandels kommt. Diese Nutzungsarten sind zweifellos etwas riskanter als Büros, dafür gibt’s ja auch höhere Renditen. Wer sein Chancen-Risiko-Profil weiter ausweiten will, geht in Zweitlagen in den Topstädten oder Toplagen in B- und C-Städten, leidet in einem Zyklusabschwung aber als Erstes unter knapper Liquidität und starkem Preisverfall.Und was ist mit Wohnen? Gewerbliche Investoren haben Geschmack an dieser Nutzungsart gefunden. Nach starken Preisanstiegen wird vor einer Preisblase in Hotspots wie Berlin gewarnt. Nach ihrem Platzen soll es zu zweistelligen Preisrückgängen kommen. Einen solchen Preisverfall in Großstädten hat es allerdings noch nie gegeben. Auch wenn er damit nicht für alle Zukunft auszuschließen ist – es spricht wenig für dieses Szenario. Berlin, München und andere Großstädte prosperieren weiter, so dass mehr Menschen zu- als wegziehen werden. Der Neubau bleibt unzureichend, das Umland zieht zwar wieder mehr preissensitive Familien an, die aber durch junge, auch ausländische Zuzügler ersetzt werden. Gefährlich wäre es für Investoren aber, nur auf hochpreisige Wohnungen zu setzen. Hier und in machen trendigen Stadtteilen mag es tatsächlich zu Preisübertreibungen kommen. Aber eben nur dort.Der deutsche Immobilienmarkt bleibt in Europa einer der attraktivsten und könnte angesichts des Brexit sogar Großbritannien von der Spitze verdrängen. Das gilt umso mehr, als immer mehr ausländische Investoren sich mit der polyzentristischen Struktur Deutschlands anfreunden können. Politische Unsicherheiten – Brexit, Trump, Wahlen in Frankreich und Italien – sprechen für Deutschland, heute und auf absehbare Zeit.——–Von Thomas ListDeutschland ist für Immobilieninvestoren hochattraktiv. Ein Ende des Booms ist nicht abzusehen. ——-