Ludger WibbekeLeiter Real Assets Deutschland & Luxemburg, Hauck & Aufhäuser Asset ServicingSicherheit, Stabilität und stetige, wenn auch nicht allzu hohe Renditen: Immobilien sind in den vergangenen Jahren verstärkt in den Fokus von Stiftungen geraten. Schließlich zwingt das anhaltende Niedrigzinsumfeld diese Investorengruppe, nach Investments jenseits klassischer Zinspapiere zu suchen. Denn mit Anleihen allein ist die gesetzliche Vorgabe des realen Kapitalerhalts schon lange nicht mehr zu erfüllen. Immobilien kommt hier als realer Sachwert, der idealerweise neben einem stabilen Cash-flow oberhalb des Zinsniveaus auch einen Inflationsschutz bietet, eine zentrale Bedeutung zu. Über die Vorteile eines Immobilieninvestments herrscht dabei weitgehend Einigkeit: Es verspricht geringere Schwankungen und eine leicht negative Korrelation zu den Kapitalmärkten. Eine Beimischung von Immobilien kann daher das Rendite-Risiko-Profil eines bestehenden Portfolios maßgeblich verbessern. Gerade stark rentenlastige und reine Rentenportfolios, wie sie in vielen Stiftungen bis heute üblich sind, können durch eine Beimischung von Immobilien zukunftssicher gemacht werden. Das ist den in den Stiftungen für die Kapitalanlage zuständigen Akteuren durchaus bewusst, wie mehrere Untersuchungen belegen. So möchte rund die Hälfte der im vergangenen Jahr im Rahmen einer von der Wertgrund Immobilien AG initiierten Studie befragten Stiftungen ihren Anteil an Immobilienvermögen weiter ausbauen. Dabei haben bereits sechs von zehn Stiftungen in Immobilien investiert; von Stiftungsportfolios mit einem Immobilienanteil von bis zu 10 % (11 % der Stiftungen) bis zu einer Allokation der Anlageklasse von mehr als 75 % des Gesamtvermögens (immerhin 17 % der Stiftungen) sind die unterschiedlichsten Ausrichtungen vertreten. Auch hinsichtlich der geografischen Allokation sowie bei der Wahl des Vehikels gibt es keinen eindeutigen Trend. Rund ein Drittel investiert ausschließlich indirekt, etwa über Fonds, während immerhin 25 % der Befragten Immobilien nur direkt halten. 24 % der Befragten konzentrieren sich ausschließlich auf deutsche Objekte. Immerhin 60 % der Stiftungen nutzen aber auch internationale Anlagemöglichkeiten und investieren bis zur Hälfte des Immobilienvermögens im Ausland. Diese vergleichsweise ausgeprägte Heterogenität macht es schwierig, pauschale Aussagen über die geeignete Form eines Immobilieninvestments zu machen. Grundsätzlich gibt es sowohl Argumente für ein Direktinvestment als auch solche für ein indirektes Engagement. Der Vorteil von Direktinvestitionen liegt zum einen in der Unabhängigkeit der Entscheidung über Erwerb, Vermietung und Management des jeweiligen Objekts. Oftmals wollen gerade kleinere Stiftungen in der Region investieren, in der sie verwurzelt sind, und zudem Einfluss auf Mieterstruktur und konkrete Nutzungsart nehmen. Zum anderen kann als Pluspunkt angesehen werden, dass keine Kosten für ein Fondsmanagement anfallen und die Immobilie im besten Fall selbst verwaltet werden kann.Die größten Nachteile des direkten Immobilieninvestments sind dagegen ein hoher Kapitalbedarf für die Anschaffung, die je nach Objekt und Marktbedingungen äußerst langfristige Bindung, die Notwendigkeit, die Immobilien zu managen, sowie die geringe Risikostreuung durch Diversifizierung. Im gar nicht so seltenen Extremfall hält eine Stiftung nur eine einzige Immobilie, die ihr beispielsweise vom Stifter überlassen wurde. Hier steht der Investmentzweck sicherlich nicht immer im Vordergrund. Aber auch Direktinvestments in mehrere Objekte sind für viele Stiftungen eine anspruchsvolle Aufgabe. So befürchten manche, nicht die notwendigen Ressourcen oder das Know-how zu besitzen, um direkte Immobilienanlagen effizient zu verwalten. Vielfach fehlt es zudem gerade bei einer angestrebten Ausweitung des Immobilienportfolios an der nötigen Erfahrung bei der Beurteilung einzelner Objekte sowie an einem Netzwerk, das überhaupt Zugang zu unter Risiko-Rendite-Gesichtspunkten akzeptablen Immobilien verspricht. Das gilt umso mehr, als Anlagedruck und damit Nachfrage institutioneller Investoren nach Immobilien zu einem nicht unerheblichen Preisschub und zu spürbaren Angebotsengpässen in bestimmten Marktsegmenten führen. Kleininvestoren können die notwendigen Kompetenzen bei der Komplexität in der Breite und Tiefe der einzelnen assetspezifischen Themen nicht vollständig vorweisen.Indirekte Immobilieninvestments umschiffen viele dieser Schwierigkeiten. Insbesondere Fonds stellen für viele Stiftungen eine sinnvolle Alternative zum Direktinvestment dar. Seit der Neuregulierung der Produkte durch das Kapitalanlagegesetzbuch und der mit ihr faktisch erzielten Gleichstellung offener Publikums- und Spezialfonds sowie geschlossener Beteiligungsmodelle stehen ihnen dabei mittlerweile unterschiedliche Vehikel zur Verfügung. Die als Alternative Investmentfonds (AIFs) bezeichneten Produkte überzeugen durch ein hohes Maß an Sicherheit und Anlegerschutz und erfreuen sich gerade im Immobiliensegment eines erheblichen Interesses institutioneller Investoren. Einen ganz wesentlichen Anteil an diesem Qualitätsschub hat die deutlich erweiterte Rolle der Verwahrstelle. Früher waren Verwahrstellen nur für offene Immobilien- und Wertpapierfonds zuständig, jetzt ist die Verwahrstelle eine mit weitreichenden Pflichten und Kompetenzen ausgestattete Kontrollinstanz, die es in dieser Form zuvor für AIFs nicht gab. Dabei übernimmt die Verwahrstelle nicht nur wichtige Kontrollpflichten. Im Zweifelsfall ist sie auch haftbar und trägt damit ein erhebliches Risiko. Ein verantwortungsbewusster Umgang mit den ihr gestellten Aufgaben sollte daher in ihrem ureigenen Interesse liegen. Wird sie ihrer Verantwortung vollumfänglich gerecht, liegt das gleichzeitig im Interesse der jeweiligen Kapitalanlagegesellschaft: Sie trägt nicht nur zur reibungslosen Verwaltung eines AIF bei, sondern dient gleichzeitig als Ausweis der Seriosität des jeweiligen Angebots.Für welches Angebot sich Stiftungen entscheiden sollten, lässt sich wiederum nicht pauschal beantworten. Die Tabelle unten gibt einen Überblick über die unterschiedlichen Vehikel und nennt wesentliche Merkmale, die für oder gegen ein bestimmtes Angebot sprechen können. So sind etwa offene Spezialfonds aufgrund des Mitspracherechts bei den Anlageentscheidungen und der in aller Regel günstigen Kostenstruktur für einige Stiftungen interessant. Allerdings sind die Mindestanlagesummen gerade für kleine und mittelgroße Stiftungen prohibitiv. Geschlossene Publikums- und Spezialfonds, bei institutionellen Investoren extrem gefragt, profitieren in besonderem Maß von der Neuregulierung, da sie nun den gleichen strengen Regeln unterliegen wie offene Fonds. Sie eignen sich besonders, um eine Allokation in bestimmten Segmenten des Immobilienmarkts aufzubauen. Allerdings muss den Verantwortlichen in den Stiftungen bewusst sein, dass sie sich mit geschlossenen Produkten langfristig binden – ein Handel der Anteile ist nicht vorgesehen, so dass sich nur schwer auf eine aus anderen Gründen veränderte Vermögensstruktur reagieren lässt.Anders sieht das bei offenen Publikumsfonds aus. Über Jahrzehnte von Privatanlegern und etlichen Institutionellen als Stabilitätsanker für das Portfolio angesehen, waren sie zwar zwischenzeitlich ebenfalls – und nicht zu Unrecht – erheblichen Vorbehalten ausgesetzt. Doch auch hier hat der Regulator für einen Qualitätsschub gesorgt. So löst die Einführung von Kündigungs- und Haltefristen das vormals bestehende Problem einer durch unvorhergesehene Anteilscheinrückgaben notwendigen Aussetzung der Rücknahme, das viele offene Immobilienfonds im Zuge der Finanzkrise getroffen hat. Gerade aufgrund ihrer breiten Streuung und geringer Mindestanlagesummen dürften offene Fonds für viele Stiftungen das Vehikel der Wahl sein, um die Immobilienquote auf- oder auszubauen. Wichtig ist dabei, auch hier den Investitionsschwerpunkt zu beachten, denn auch viele offene Fonds setzen heute klare Schwerpunkte nach Regionen oder Nutzungsarten. Entscheidend ist hier, eine Strategie zu verfolgen, die zum bestehenden Portfolio passt, und einen Manager auszuwählen, der in seinem Segment ausgewiesener Experte ist und langjährige Erfahrung vorweisen kann.