kb Frankfurt – Der Markt für Immobilienfinanzierungen ist praktisch zum Erliegen gekommen. Jeder wartet mit Transaktionen ab, bis absehbar ist, wie sich die Corona-Pandemie und deren Folgen entwickeln, so die Einschätzung von Immobilienexperten in einem Telefon-Panel des Immobilienfinanzierers BF Direkt. Banken und Versicherungen zögen sich zwar nicht aus dem Geschäft zurück, doch das Neugeschäft habe in diesen Tagen keine Priorität, hieß es, zumal Behördengänge, Beurkundungen und Besichtigungen derzeit nicht möglich seien.Neue Immobilienfinanzierungen dürften für Kreditnehmer nach dem Shutdown allerdings teurer werden angesichts steigender Risikokosten, wie Gero Bergmann erklärt, Vorstand der Berlin Hyp. Dies zeige sich bereits bei gestiegenen Refinanzierungsätzen der Immobilienbanken. So erwartet Bergmann noch “signifikante Aufschläge bei Spreads für Pfandbriefe”. Zudem werde mehr Eigenkapital gefordert bei Immobilienfinanzierungen, prognostiziert Hans Jürgen Kulartz, Vorstandsmitglied der Berliner Sparkasse. Zuletzt waren die Anforderungen an die Höhe des bei Immobilienfinanzierungen einzubringenden Eigenkapitals gesunken. “Risikoaufschläge sind künftig durchaus denkbar”, betont Kulartz. Allzu große Hoffnungen auf dadurch steigende Margen für finanzierende Banken macht Prof. Steffen Sebastian vom IREBS Institut für Immobilienwirtschaft an der Uni Regensburg, der Branche jedoch nicht. Risikoaufschläge hätten sich in der Vergangenheit nicht immer durchsetzen lassen. “Das wird nach der Krise nicht anders sein”, sagt er. Nach Einschätzung von Eckehard Schulz, Bereichsleiter Immobilienfinanzierung des Versicherers Ergo, ist zu differenzieren zwischen Finanzierungen, um die ein hoher Wettbewerb herrscht, und bei denen deshalb weniger Eigenkapital eingebracht wird, und solchen mit einem negativen Business Case, welche einen deutlich höheren Eigenkapitalanteil verlangen. Schon jetzt zeigt sich, dass die Marktwerte in einzelnen Segmenten des Immobilienmarktes, allen voran im Einzelhandel oder Hotels, unter Druck geraten sind. “Die Marktwerte von Einzelhandelsobjekten und -zentren haben sich um 20 bis 25 % reduziert, bei Hotels teilweise sogar noch weiter”, berichtet Bergmann. Neue Shoppingcenter würden derzeit nicht angefasst. In den Segmenten Wohnen und Logistik gebe es dagegen wenig Veränderungen, während im Segment Büroimmobilien die Spanne sehr weit von “kaum zu spüren” bis “großer Einschlag” reiche. Insgesamt rechnet Bergmann bei Büros mit einer Marktwertreduzierung um 5 %.Im Fokus steht denn auch die Analyse und Bewertung des bestehenden Kreditbuchs. Allerdings sei eine Neubewertung regulatorisch nur alle zwei Jahre vorgegeben. Unterdessen arbeiten Banken und Bestandskunden, die von den Auswirkungen der Krise betroffen sind, an gemeinsamen Lösungen. Nach wenigen Wochen des Shutdown auf die Covenants in den Kreditverträgen zu pochen, wäre das falsche Signal, da keiner wisse, wie schnell es eventuell wieder aufwärtsgehen könne, beruhigt Bergmann Kunden, denen die Mieteinnahmen wegbrechen.Eine besondere Herausforderung stellten 20 % der vor der Krise avisierten, aber noch nicht unterschriebenen Finanzierungen dar, wenn es sich um Einkaufszentren, Studentenheime, Hotels oder Gastronomie handele. Diese würden nach hinten verschoben, bevor eine Neubewertung der Situation erfolge.