jsc Frankfurt – Die Dominanz von DekaBank, Union Investment, DWS und Commerz Real im Markt offener Publikums-Immobilienfonds weckt Begehrlichkeiten: Weil große Häuser nicht mit dem Erwerb von Objekten hinterherkommen, werden kleinere Anbieter Marktanteile gewinnen, wie Michael Schneider, Geschäftsführer der Immobilienfirma Intreal, am Donnerstag in einer Telefonkonferenz berichtete. “Die vier Großen werden noch weiter wachsen”, sagte er, “nur sie werden nicht alle Anforderungen, alle Wünsche der privaten Investoren befriedigen können.”Weil die Nachfrage der Sparer hoch ist, haben etliche Immobilienfonds in den vergangenen Jahren den Vertrieb begrenzt, um nicht zu viel Liquidität anzuhäufen, die als kaum verzinste Masse die Rendite belasten würde. Zugleich haben im laufenden Jahr mehrere Anbieter offene Publikums-Immobilienfonds vorbereitet, etwa das Sachwertefondshaus KGAL, die auf Einzelhandelsimmobilien spezialisierte Habona, die Schweizer Großbank Credit Suisse und die Immobilienfirma Quadoro. Intreal stellt für einige Anbieter Fondshülle und Administration bereit.Weitere Fondsgründungen sind absehbar: Im September hatte die BayernLB-Tochter Real IS angekündigt, 2020 innerhalb der Sparkassen-Familie mit dem Fonds “Realisinvest Europa” zu starten. Das Angebot der sparkasseneigenen DekaBank decke nicht den Bedarf ab, “den die Sparkassen tatsächlich als Anlagevolumen aus ihrer Kundschaft haben”, sagte Real-IS-Chef Jochen Schenk in der Telefonkonferenz.Die Initiative gehe auf Nachfrage der Institute zurück. “Da kommen dann Wünsche von Sparkassen, die sagen: ,Gebt uns bitte!'” Der Fonds soll mit einem Investmentvolumen von 300 Mill. Euro starten, bereitgestellt durch 29 Sparkassen. Das Portfolio mit Schwerpunkt auf Büro-Objekten soll eine jährliche Ausschüttung von 2 bis 2,5 % vor Steuern anstreben. Die DekaBank hatte zuletzt selbst ihr Engagement erhöht: In Kooperation mit der Credit Suisse hat sie den Wohnimmobilienfonds “European Living” für den Vertrieb vorbereitet, weitere Fonds sollen 2020 folgen.Die Dominanz weniger Häuser ist eine Spätfolge der Finanzkrise: Als 2008 etliche Fonds mit einer Anlegerflucht konfrontiert waren und eingefroren wurden, behaupteten sich die banknahen Fondsanbieter mit breitem Vertriebsnetz. Häuser wie die damalige SEB Asset Management, Aberdeen, KanAm Grund und Axa haben in den Folgejahren Immobilienfonds abgewickelt. Auch die Reform von 2013, die unter anderem mit Mindesthalte- und Kündigungsfristen für mehr Sicherheit sorgte, führte zunächst nur zu wenigen Neugründungen. Erst in jüngerer Zeit, nach langer Aufwärtsphase an den Immobilienmärkten, wagen sich wieder mehr Anbieter hervor. Verkauf hängt am Vertrieb Dabei haben große Gesellschaften noch immer einen Startvorteil: Union Investment etwa hat 2017 in Kooperation mit der Gesellschaft ZBI den Wohnimmobilienfonds “UniImmo: Wohnen ZBI” lanciert und bis heute auf ein Volumen von 3,2 Mrd. Euro katapultiert – mehr als das Dreifache dessen, was die Firma Industria Wohnen mit dem “Fokus Wohnen Deutschland” auf die Beine gestellt hat, obwohl der Fonds seit 2015 erhältlich ist und die Gesellschaft in dem Segment über Expertise verfügt.Für Anleger hat der Vertrieb einen Preis: Union Investment weist für den Wohnfonds einen Ausgabeaufschlag von 5 % aus, der fast ausschließlich für die Banken bestimmt ist. Laufende Vertriebsprovisionen von jährlich 0,32 bis 0,46 % kommen noch hinzu. Das Fondshaus der Kreditgenossen zeigt sich mit den Angaben ungewöhnlich transparent. Die Konkurrenz veröffentlicht häufig keine genauen Daten zum Vertrieb.Ein Direktverkauf im Internet, der Vertriebskosten umgehe, sei aus Anlegersicht vorzuziehen, sagte Steffen Sebastian, Professor für Immobilienfinanzierung an der Universität Regensburg. Pferdefuß: So ein Fonds werde ohne Werbung in der Breite vermutlich kaum wahrgenommen.