Die Anbieter offener Immobilienfonds setzen auf neue Produkte, um der hohen Nachfrage gerecht zu werden. Der Spielraum für die Fondshäuser bleibt aber gering, denn das Grundproblem bleibt: Die Preise sind hoch und geeignete Objekte rar.jsc Frankfurt – Die hohe Nachfrage nach offenen Immobilienfonds führt zu einem Umdenken der Anbieter: War die Branche bislang zum Teil zögerlich bei der Auflage neuer Produkte, planen nunmehr alle Anbieter die Auflage neuer Fonds in den kommenden drei Jahren, berichtet die Ratingagentur Scope. Die Branche reagiert damit auf den Wunsch von Investoren, Vermögensverwaltern und Vertriebspartnern, von denen annähernd die Hälfte das derzeitige Angebot der Fondshäuser als zu gering erachtet, heißt es im aktuellen Markt- und Bewertungsbericht der Gesellschaft. Die Autoren haben 13 Assetmanager und 149 weitere Firmen aus der Finanzbranche befragt.Derzeit haben die meisten Fonds das Neugeschäft beschränkt, weil sie die Mittel der Anleger angesichts der hohen Immobilienpreise nur mit Mühe sinnvoll anlegen können. Mittlerweile kaufen fast alle Anbieter neben Büroimmobilien etwa auch Hotels und Einzelhandelsobjekte und verfolgen ähnliche Ansätze, so dass sich das Risiko-Rendite-Verhältnis angenähert hat, wie die Analystin Sonja Knorr berichtet. Neugründungen sollen demnach mehr Vielfalt schaffen und neue Anlegergruppen erreichen.So will etwa die zu den Volks- und Raiffeisenbanken gehörende Union Investment in Kooperation mit der Gesellschaft Zentral Boden Immobilien (ZBI) das Angebot im Bereich Wohnobjekte ausbauen. Das Sparkassenhaus DekaBank hat vor knapp einem Jahr einen Nordamerikafonds auf den Weg gebracht. Aus der Schweiz wagt sich der Versicherungskonzern Swiss Life hierzulande mit dem “European Real Estate Living and Working” vor, während die Credit Suisse, die gerade erst den ehemaligen Milliardenfonds “CS Euroreal” weitgehend abgewickelt hat, ebenfalls über ein neues Produkt nachdenkt. Der Vertrieb des “Leading Cities Invest”, der 2013 von KanAm Grund aufgelegt worden war, gewinnt nach mageren Jahren langsam an Fahrt und hat dem Fonds ein Volumen von zuletzt 157 Mill. Euro beschert. Auch erwägen etliche Anbieter die Auflage von Produkten für institutionelle Kunden, sagte Knorr. Große geben Ton anDie Dominanz großer, breit aufgestellter Fonds für die Masse der privaten Sparer werde aber vermutlich fortbestehen. “Es dauert Jahrzehnte”, sagt Knorr über den Aufbau etablierter Milliardenprodukte wie etwa in den Fondsreihen “Deka-Immobilien” oder “UniImmo”. Die derzeit hohen Immobilienpreise erschweren neuen Fonds demnach den Aufbau eines Portfolios, und ein breites Vertriebsnetz gibt den großen Anbietern einen strukturellen Vorteil.Einen Schwenk machen die Analysten aber innerhalb der großen Fonds aus: So investieren die Fondshäuser verstärkt in US-Immobilien sowie in Hotels. Auch besonders große Objekte rücken in den Fokus. “Wenn man die richtigen Klumpen hat, dann kann sich das lohnen”, sagt Knorr über große Zukäufe, warnt aber auch vor Risiken. Auf einigen Märkten agieren die Fonds aber auffällig vorsichtig: Schwellenländer gelten etwa wegen der politischen Lage und Währungsschwankungen als riskant. Während der Einzelhandel im Zuge des Internethandels unter Druck gerate, täten sich womöglich neue Chancen in der Logistik auf, sagt Knorr. “Wir haben interessante Jahre vor uns.”Insgesamt haben die Fonds laut Scope ihre Hausaufgaben gemacht. Durch die Begrenzung des Neugeschäfts sind die Liquiditätsquoten der Fonds im Durchschnitt von 23 % per Jahresende auf zuletzt 21 % gesunken. Die nicht in Immobilien investierten Mittel werfen wegen niedriger Zinsen kaum etwas ab und drücken so die Renditen, so dass Fondshäuser niedrige Quoten anstreben. Solide aufgestelltWeil der Gesetzgeber 2013 Mindesthalte- und Kündigungsfristen eingeführt hat, ist aus Sicht von Scope bereits eine Liquiditätsquote von 15 % bis 20 % angemessen, während jüngere Produkte sogar mit 5 % bis 10 % auskommen. Die Vermietungsquoten stiegen im Jahresvergleich von 93,8 auf 94,6 % an und “lassen sich kaum noch erhöhen”, halten die Autoren fest. Die langfristigen Renditen der Fonds reichen meist von knapp 2 % bis annähernd 3 %.Die Produkte bergen gleichwohl aber auch Risiken. Neben dem Mangel an geeigneten Immobilien nennen Fondshäuser häufig auch einen möglichen Anstieg des Zinsniveaus: Renditen von Immobilienfonds lassen sich nicht über Nacht an neue Marktkonditionen anpassen, so dass Anleger bei steigenden Zinsen ihr Geld abziehen könnten, lautet die Befürchtung. Die Branche hatte nach dem Höhepunkt der Finanzkrise 2008 selbst unruhige Zeiten erlebt, als Anleger ihre Mittel aus den Fonds abziehen wollten und etliche Produkte daher eingefroren und später abgewickelt werden mussten. Die Regulierung der Fonds wurde daraufhin in den Folgejahren verschärft.