tl Frankfurt – Privatpersonen nehmen in Deutschland immer mehr Immobilienkredite auf. Gleichzeitig müssen sie aber immer weniger Zinsen zahlen und ihre Kredite nicht mehr vollständig besichern. Dies hat die Studie “Häuslebauer finanzieren immer langfristiger” im jüngsten Deutschland-Monitor der Deutschen Bank ergeben.Private Haushalte stehen bei Banken in Deutschland mit Immobilienkrediten von 1,24 Bill. Euro in der Kreide. Das sind 37 % mehr als 2003 und 29 % mehr als 2011, schreiben die Analysten auf Basis von Daten der Bundesbank bzw. der EZB. Seit 2005 habe das Kreditvolumen um jährlich zwischen 3 und 5 % zugelegt. Die sinkenden Zinsen und die gute Konjunktur führten zu einer steigenden Nachfrage nach Immobilien und damit zu steigenden Preisen.All dies nahm der Ausschuss für Finanzstabilität kürzlich zum Anlass, die Einführung eines antizyklischen Kapitalpuffers zu empfehlen (vgl. BZ vom 31. Mai). Der könne das höhere Kreditrisiko der Banken abfedern, wenn es denn zu einer Korrektur der (zu hohen) Immobilienpreise und zu einem Zinsanstieg kommen sollte. Einstweilen profitieren die deutschen Privathaushalte von den niedrigen Zinsen. “Der durchschnittliche Zinssatz auf den Bestand an Wohnungsdarlehen sank seit 2003 um mehr als die Hälfte auf 2,4 %”, heißt es in der Deutsche-Bank-Studie. “Hierdurch verringerte sich die jährliche Zinslast der privaten Haushalte – bei einem insgesamt höheren Kreditvolumen – deutlich von 53,7 Mrd. auf 30,5 Mrd. Euro.”Außerdem haben die Kunden nur ein begrenztes Zinsänderungsrisiko. Denn fast alle (97,6 %) bestehenden Immobilienfinanzierungen laufen über mindestens fünf Jahre. Innerhalb der kommenden zwei Jahre müssen weniger als 13 % der privaten Haushalte neue Zinskonditionen aushandeln. 2015 waren es noch 16 % der Verträge. Darlehen mit einer Restlaufzeit unter zwei Jahren, von denen ein (unbekannter) Teil neu finanziert werden muss, machen weniger als 7 (2015: 9) % aus.Das niedrige Zinsniveau und der starke Wettbewerb zwischen den Banken sind nach Meinung der Autorin die zentralen Gründe für die niedrigen Zinsaufschläge für Verträge mit langfristiger Zinsbindung. Seit 2015 liegen die variablen Wohnungsbauzinsen sogar über den langfristigen (siehe Grafik).Auffällig ist die seit 2011 deutlich verringerte Vollbesicherung von Neukrediten. Im ersten Quartal 2019 waren es nur noch 42 (52) %. Allerdings sei “zu vermuten, dass auch viele der übrigen 58 % der Darlehen mit hohen Sicherheiten unterlegt sind”, hießt es. Trotzdem sei dieser Trend “der Finanzmarktstabilität nicht zuträglich, denn der Kreditgeber trägt hier das Risiko, bei Ausfall des Schuldners und anschließender Sicherheitsverwertung Verluste zu erleiden.” Und bei stark sinkenden Immobilienpreisen wären auch voll besicherte Kredite betroffen.