Die Transaktionen am gewerblichen Immobilienmarkt in Deutschland haben im dritten Quartal deutlich angezogen. Im Gesamtjahr 2019 könnte das bereits sehr hohe Volumen des Vorjahres erneut erreicht werden. Die Renditen gehen in allen Assetklassen weiter zurück. Ein Ende ist nicht in Sicht.tl Frankfurt – Der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt steuert 2019 auf ein Rekordvolumen zu. Darauf deuten die Transaktionsvolumina der ersten drei Quartale hin. Inklusive großvolumiger Wohntransaktionen und des Verkaufs von Unternehmensanteilen meldet der Immobiliendienstleister JLL 57,3 Mrd. Euro – etwas mehr als in der Vergleichsperiode des Vorjahres (56,6 Mrd. Euro). Das lag in erster Linie am starken dritten Quartal (Q3). Laut JLL war es mit An- und Verkäufen von 25 Mrd. Euro das zweitstärkste Einzelquartalsergebnis und das beste Q3-Ergebnis aller Zeiten. Herausragender DealHerausgestochen hat der in der Vorwoche gemeldete Verkauf des Millennium-Portfolios für mehr als 2,5 Mrd. Euro an den Assetmanager Commerz Real. “Fünf der zehn größten Transaktionen des Jahres 2019 fanden im dritten Quartal statt”, sagt Timo Tschammler, CEO JLL Deutschland. Auffällig ist für ihn im abgelaufenen Quartal das offensichtlich gestiegene Interesse der Investoren an Unternehmensbeteiligungen. “Allein auf solche Beteiligungstransaktionen entfielen mehr als 4 Mrd. Euro und damit etwa ein Viertel des gesamten Transaktionsvolumens in den Monaten Juli bis Ende September.” Angesichts des nach wie vor herrschenden Produktmangels scheinen sie eine echte Alternative für Investoren mit einer entsprechenden Verzinsung zu sein. Beispiele sind der Einstieg der Investmentgesellschaft FFP (Peugeot-Brüder) und von Madison bei der Signa Prime Selection (jeweils 5 %) sowie von der TLG, die 13 % von Aroundtown übernommen hat. Insgesamt haben derartige indirekte Beteiligungen in den ersten drei Quartalen mehr 2,5 Mrd. Euro zum Transaktionsvolumen beigetragen. Aus heutiger Sicht spreche viel dafür, dass dieser Trend zukünftig noch an Bedeutung gewinnen wird, heißt es bei BNP Paribas Real Estate.Für Fabian Klein, Head of Investment bei CBRE in Deutschland, ist das Interesse nationaler wie internationaler Investoren an deutschen Immobilien ungebrochen. “Auch die sich abschwächende Konjunktur tut der Dynamik bisher keinen Abbruch, denn die Immobilieninvestmentmärkte werden von der nach wie vor sehr guten Situation an den Vermietungsmärkten getrieben. Nicht nur sind die Leerstände gering und die Nachfrage weiterhin hoch, auch das Neubauvolumen ist überschaubar.”Auf ausländische Kapitalquellen entfiel in den ersten drei Quartalen nur ein knappes Drittel des Transaktionsvolumens – laut JLL der niedrigste Anteil seit 2013. Unter den deutschen Metropolen katapultierte sich Berlin mit 11,8 Mrd. Euro (+71%) mit weitem Abstand an die Spitze. Einstellige Zuwächse auf deutlich niedrigerem Niveau gab es sonst nur in der Region München und Stuttgart. Hingegen waren in Düsseldorf, Frankfurt und Hamburg deutlich zweistellige und in Köln einstellige Rückgänge zu verzeichnen, heißt es bei JLL weiter. Büros am beliebtestenAm beliebtesten sind weiterhin mit deutlichem Abstand Büros, gefolgt von Wohnen und Einzelhandel (siehe Grafik). Bei den Renditen war im gerade abgelaufenen Quartal ein weiterer Rückgang zu verzeichnen. Die Brutto-Anfangsrenditen von Büroimmobilien liegen bei 3,0 % (Berlin und Frankfurt) oder sogar darunter (2,8 % in München). In Düsseldorf und Köln liegen sie mit 3,4 % etwas höher. Colliers weist auf eine weitere Annäherung der Renditen zwischen A- und B-Standorten hin. So schrumpften in München die Renditen in B-Lagen um 10 Basispunkte auf 3,40 %, in Hamburg um 25 Basispunkte auf 3,75 % und in Frankfurt sogar um 40 Basispunkte auf 3,50 %. Auch die Brutto-Spitzenrenditen für Logistikimmobilien standen weiter unter Druck und lagen Ende September für Top-Objekte in den Investmentzentren bei 4,20 %.Die weitere Entwicklung der Anfangsrenditen ist nach Ansicht von Savills davon abhängig, welcher Einflussfaktor schwerer wiegt: die verschobene Zinswende oder die drohende Konjunkturwende. Bei dem Makler wird noch nicht wahrgenommen, dass Investoren mit Verweis auf die konjunkturelle Entwicklung ihre Mietwachstumserwartungen anpassen. “Deshalb erwarten wir für den weiteren Jahresverlauf zunächst noch leicht sinkende Anfangsrenditen. Die Prognoseunsicherheit ist allerdings hoch”, sagt Marcus Lemli, CEO Germany und Head of Investment Europe bei Savills. “Auch in der Vergangenheit haben die Investoren nicht wegen der Aussicht auf hohe Wachstumsraten in den deutschen Immobilienmarkt investiert, sondern wegen seines Stabilitätsversprechens. Und dieses Versprechen gilt auch im Falle einer Rezession.”