Die Umsätze am deutschen Immobilienmarkt schwächelten leicht im ersten Quartal dieses Jahres. Die großen Maklerhäuser gehen aber davon aus, dass im Gesamtjahr wieder über 50 Mrd. Euro umgesetzt werden. Dagegen könnten die Spitzenrenditen bei Büros bis Jahresende auf unter 3 % sinken. tl Frankfurt – Die Umsätze am deutschen Immobilienmarkt waren im ersten Quartal erneut sehr hoch, erreichten aber nicht das Vorjahresniveau. In gewerbliche Immobilien wurden rund 11 Mrd. Euro investiert, in Wohnportfolien, Studentenwohnheime sowie Pflege- und Seniorenheime etwas über 4 Mrd. Euro, melden die Maklerhäuser Jones Lang LaSalle (JLL), BNP Paribas Real Estate und Savills. Für das Gesamtjahr zeigten sie sich zuversichtlich, dass die 50 Mrd. Euro Schwelle erneut übertroffen werden kann. Inklusive Wohnportfolien (17 Mrd. Euro) geht JLL sogar von rund 70 Mrd. Euro aus. Wenige Portfolien umgesetztAls Gründe für die leicht schwächeren Umsätze zu Jahresanfang werden die geringe Zahl der Portfoliotransaktionen und das knappe Angebot an hochwertigen Objekten genannt. Die Portfoliotransaktionen werden aber anziehen, so die Erwartung, da großvolumige Geschäfte üblicherweise eine intensive und damit zeitaufwendige Due Diligence erforderten.Angesichts der geringen Anzahl von Portfoliotransaktionen verwundert es nicht, dass nur rund ein Drittel des Umsatzvolumens auf ausländische Adressen, zumeist aus Europa, entfallen ist. Bei den Assetklassen dominierten auch in diesem Quartal wieder Büros mit rund der Hälfte des Transaktionsvolumens, gefolgt vom Einzelhandel mit rund einem Viertel, Logistik und Hotels. Im Einzelhandel waren vor allem Fachmärkte, Fachmarktzentren und (innerstädtische) Geschäftshäuser gefragt.Das Transaktionsvolumen am deutschen Wohninvestmentmarkt war im ersten Quartal mit rund 4 Mrd. Euro im Vergleich zum Vorjahresquartal stark rückläufig. Mehr als zwei Drittel entfielen auf große Bestandsportfolios, knapp drei Viertel der Transaktionen lagen im dreistelligen Millionenbereich. Gesucht waren nicht nur die großen Metropolen und Speckgürtel, sondern auch sogenannte B- oder C-Standorte, heißt es bei BNP Paribas Real Estate.Die Spitzenrenditen bei Büros lagen noch ganz knapp über 3 %, könnten aber bis zum Jahresende, erwartet JLL, unter diese Schwelle sinken. In der Logistik liegen die Spitzenrenditen bei 4,0 % und im Einzelhandel zwischen 5,1 % für Fachmärkte und 2,9 % für innerstädtische Geschäftshäuser. Spitzenrenditen sinken weiterTimo Tschammler, CEO JLL Germany, rechnet mit einem weiteren Absinken der Spitzenrendite angesichts von drei fundamentalen Entwicklungen. Erstens würden trotz sich eintrübender Konjunkturaussichten weiterhin stark Flächen nachgefragt, was zu weiter steigenden Mieten führen dürfte. Zweitens bleibe die globale Investmentnachfrage nach Immobilien hoch und könnte in den kommenden Jahren sogar noch zunehmen. Bis 2021 liefen deutsche Staatsanleihen im Volumen von rund 150 Mrd. Euro aus, die mit Renditen von mehr als 3 % verzinst sind. Angesichts anhaltender Minizinsen bei Anleihen rechnet Tschammler eher damit, dass diese frei werdenden Mittel in alternative Investments wie Immobilien umgeschichtet werden.Drittens bleibe das Angebot an adäquaten Investmentprodukten vorerst knapp. Das gelte grundsätzlich für alle Anlageklassen, insbesondere aber für Büroimmobilien. “Eine signifikante Ausweitung von fungiblen Verkaufsobjekten ist aktuell nicht abzusehen”, stellt der CEO von JLL in Deutschland fest. “Dieses Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage sollte deshalb weiterhin preistreibend wirken.” Berlin sticht hervorDie führenden sieben Metropolen in Deutschland haben wiederum knapp die Hälfte des gewerblichen Transaktionsvolumens auf sich vereinigt. Dabei sticht Berlin hervor. Die deutsche Hauptstadt hat gegen den Trend mit mehr als 2,5 Mrd. Euro ein Allzeithoch erreicht und vereinigte damit allein rund die Hälfte des Top-7-Volumens auf sich. Die anderen Städte verzeichneten deutliche Rückgänge. An der Spitze lag München mit etwas über 600 Mill. Euro Transaktionsvolumen, gefolgt von Frankfurt und Hamburg mit jeweils rund 500 Mill. Euro.Savills konstatiert ein verstärktes Interesse an guten oder aufstrebenden Nebenlagen. “Während Nebenlagen bis vor ein paar Jahren vor allem von risikoaffinen Akteuren geprüft wurden, beschäftigen sich mittlerweile auch risikoaverse Investoren immer öfter mit diesen Standorten, da sie von einer langfristig positiven Entwicklung dieser Lagen ausgehen”, sagt Marcus Lemli, CEO Germany und Head of Investment Europe bei Savills.