Lange galt der Rekord aus dem Boomjahr 2007 als kaum wiederholbar. Nach dem Zusammenbruch der Immobilienmärkte und der Finanzkrise brauchte es Jahre, bis sich der Markt langsam wieder erholte. Jetzt ist der alte Spitzenwert geknackt.ge Berlin – Mit einem Transaktionsvolumen bei gewerblichen Immobilien von rund 55 Mrd. Euro wurde im zu Ende gehenden Jahr der 2007er-Rekord geknackt. Entsprechend sprach Frank Pörschke, Deutschland-Chef des Immobilienmaklers JLL (früher Jones Lang LaSalle) von einem “exzellenten Jahr” für die Branche, das von niedrigen Zinsen, dem globalen Anlagebedarf bei Kapitalsammelstellen und mangelnden Alternativen geprägt war. Für das neue Jahr erwartet Pörschke ein Investitionsvolumen von etwa 50 Mrd. Euro – was er jedoch nicht als Rückgang, sondern als “Stabilisierung auf hohem Niveau” gewertet wissen will. Der Markt entwickele sich weiter dynamisch. Doch wegen der immer knapperen Kaufmöglichkeiten in den sieben großen Bürostandorten hierzulande müsse verstärkt in B-Lagen ausgewichen werden, mit entsprechend kleineren Tickets. Trotz des finanziellen Rückgangs könnte die Anzahl der Transaktionen vielleicht höher liegen als im Turnus zuvor. Zugleich betont der JLL-Chef, dass der Markt trotz des 40-prozentigen Wachstums bei Gewerbeimmobilien und des gut 130-prozentigen Plus bei Wohnimmobilien auf das Allzeit-Hoch von knapp 30 Mrd. Euro “nicht zu heiß” sei. Im Gegensatz zum vergangenen Immobilienboom 2006/2007 gebe es nach wie vor eine sorgfältige Due Diligence bei Ankäufen und eine konservative Verschuldung mit einem LTV (Loan to Value) von unverändert etwa 70 %. Dies erklärt Timo Tschammler, Mitglied im hiesigen JLL-Board, mit den überwiegend eigenkapitalstarken Investoren, die Anlagemöglichkeiten suchten. Entsprechend sei der Finanzierungsbedarf “entspannt”. Gut 90 % dieser Finanzierungen stellten unverändert Banken dank ihrer etablierten Stellung. Alternative Finanzierer, wie Debt-Fonds oder Versicherer, hätten einen Marktanteil von weiterhin deutlich unter 10 %. Berlin “Hot Spot schlechthin”Großvolumige Assets von mehr als 500 Mill. Euro machten im auslaufenden Jahr fast ein Drittel des gesamten Transaktionsvolumens aus. Allein auf Berlin entfielen Käufe von rund 7 Mrd. Euro, und damit etwa ein Viertel aller Investitionen in den sieben großen Metropolen hierzulande – die Hauptstadt sei damit 2015 der “Investment-Hot-Spot schlechthin”, urteilt Pörschke.Noch schneller als die Investitionen in den “Big 7” hätten jedoch mit einem Plus von über 60 % die B-Städte zugelegt – “die Bereitschaft, höhere Investitionsrisiken einzugehen, wächst also”. Angesichts der knappen Kaufgelegenheiten verfestige sich das Interesse an Objekten außerhalb der Top-Lagen. Ausländer in der MehrheitInsgesamt standen 2015 ausländische Anleger – angeführt von Investoren aus den USA, Großbritannien und Frankreich – für gut die Hälfte der Transaktionsvolumina. Da sich die Vermietungsmärkte dank der flott laufenden Konjunktur in sehr guter Verfassung zeigten und Leerstände auf den niedrigsten Stand seit 2002 zurückgingen, sieht JLL keine drohende Immobilienblase.Für 2016 rechnet Pörschke bei Top-Immobilien nur noch mit einer leichten Renditekompression um maximal 10 Basispunkte – “der Boden sollte dann erreicht sein”. Die Renditen anderer Assetklassen könnten dagegen noch stärker nachgeben. Bei Logistikimmobilien seien Spitzenwerte von etwa 5 % zu erwarten. Für Einzelhandelsimmobilien zeige die Richtung wegen des Missverhältnisses zwischen starker Nachfrage und knappem Angebot ebenfalls weiter nach unten. Da bei den Mieten mit weiteren Anstiegen zu rechnen sei, würden die Büro-Kapitalwerte 2015 im Schnitt aller Big-7-Standorte um über 11 % steigen. Für 2016 und die Jahre danach sollten aber nur noch 2 % und weniger realistisch sein.