Die seit rund zwei Jahren andauernde – und mit Blick auf die Forward Guidance der Europäischen Zentralbank wohl auch noch weiter anhaltende – Niedrigzinsphase zwingt Versicherungen, Pensionsfonds und Versorgungswerke, ihre Anlagen weiter zu diversifizieren. Die traditionelle Anlage in bonitätsstarken, festverzinslichen Wertpapieren wirft nicht genug Zinserträge ab, um damit auf Dauer die Renditeversprechen zu sichern. Bei Lebensversicherungen liegen sie im Durchschnitt aller Verträge bei knapp 3,5 %. Bei einer Rendite von derzeit rund 2 % für deutsche zehnjährige Staatsanleihen tut sich eine Lücke von 1,5 Prozentpunkten auf. Bei Pensionsfonds und Versorgungswerken dürfte die Situation ähnlich sein.Angesichts dieser Ertragslücke wird die Investition in Immobilien für diese institutionellen Investoren zunehmend interessant. In den USA und im angelsächsischen Raum zählen institutionelle Anleger schon seit Langem zu den etablierten Akteuren im Gewerbeimmobilien-Finanzierungsgeschäft. In Kontinentaleuropa baut sich die Nachfrage nun langsam auf. Im Mittelpunkt des Interesses steht dabei weniger die Direktanlage, also der Kauf einer Immobilie, sondern das indirekte Immobilieninvestment mittels Fremdkapitalgewährung, sprich: Darlehensvergabe. Leitmotiv ist der relativ geringere Verwaltungsaufwand, den die Fremdkapitalgewährung im Vergleich zum direkten Erwerb einer Immobilie mit sich bringt.Bei der Assekuranz wird das indirekte Immobilieninvestment mittels Fremdkapitalgewährung zudem durch die neuen europäischen Kapital- und Risikovorschriften “Solvency II” gestützt. Diese erfordern ab dem Jahr 2014 für Direktinvestitionen in Immobilien eine Eigenkapitalunterlegung von 25 %. Demgegenüber müssen Darlehen nur mit etwa 10 bis 15 % Eigenkapital unterlegt werden. Plattformen geplantNach Angaben der Deutschen Bundesbank hatten deutsche Versicherer zuletzt knapp 60 Mrd. Euro als Immobilienkredite verliehen. Das entspricht einem Anteil von rund 5 % ihrer Kapitalanlagen. Fast alle großen internationalen Versicherer aus den USA und Europa haben oder planen Plattformen für Europa, die das Geschäft akquirieren und verwalten. Mehr als zwei Drittel der im Mai befragten Investment-Verantwortlichen großer Versicherer erklärten, die Asset-Klasse Immobilien in den Portfolios zu erhöhen. So ist davon auszugehen, dass Versicherungsunternehmen ihr Engagement in der Immobilienfinanzierung in naher Zukunft weiter ausbauen werden – und zwar unabhängig von der Kapitalmarktrendite.Das für institutionelle Anleger interessante großvolumige Immobilienkreditgeschäft im Core-Bereich – also erstrangige Finanzierungen von Immobilien mit langfristig gebundenen Mietern in den Großstädten – wird heute in der Regel in Form von Club Deals organisiert. Dabei ist der Kreis der potenziellen Partner, die in der Lage sind, im Rahmen eines Konsortiums eine großvolumige Finanzierung darzustellen, im Zuge der Finanzkrise eher kleiner geworden. Etliche Banken haben sich vom Markt zurückgezogen oder aufgrund steigender regulatorischer Eigenkapital- und Liquiditätsanforderungen ihre Finanzierungsvolumina eingeschränkt. Im kleiner gewordenen Kreis der Immobilienfinanzierer aus dem Bankensektor sind institutionelle Anleger deshalb bei Club Deals gern gesehene Partner.Wie erstmals bei der Finanzierung des Einkaufszentrums CentrO Oberhausen mit einem Volumen von insgesamt 650 Mill. Euro geschehen, werden institutionelle Investoren – wie in diesem Fall ein Versicherungsunternehmen – künftig häufiger am Tisch Platz nehmen und sich mit Banken zu Finanzierungskonsortien zusammentun.Bei dieser Kombination können beide Seiten ihre Stärken einbringen: Die institutionellen Anleger können hohe Summen an langfristig zugesagtem Eigenkapital bereitstellen. Und die Banken wiederum können sich mit passenden eigenen Tranchen engagieren und ihre vorhandenen Absatzkanäle einbringen. In solchen “gemischten” Konsortien können Banken als Arranger fungieren und zentrale Aufgaben übernehmen, wie die Gliederung und Gestaltung des Darlehens, die Erstellung eines Tilgungsplans, die Bewertung der Sicherheiten und die Verwaltung des Vertrages nach Unterzeichnung. Lohnend nur für GroßeDie gewerbliche Immobilienfinanzierung im Rahmen von Club Deals dürfte allerdings nur für wenige große institutionelle Investoren in Frage kommen. Denn nur für sie lohnt es sich, die entsprechende Expertise aufzubauen und bereitzuhalten.Gerade mittleren und kleineren institutionellen Investoren fehlt es zumeist aber an den notwendigen Strukturen und dem Know-how, um das gesamte Leistungsspektrum einer Immobilienbank abzubilden. Das beginnt beim Vertragswerk und bei der Dokumentation und setzt sich fort über den bankentypischen Einblick in die Verhältnisse des Darlehensnehmers und die profunde überregionale Immobilienmarktkenntnis bis hin zu der notwendigen Begleitung und kontinuierlichen Kontrolle des Investments. Kleine und mittelgroße Investoren werden sich daher gerne auf die Kompetenz und Expertise der Banken im Immobiliengeschäft verlassen. Für sie bietet das klassische Syndizierungsgeschäft die ideale Möglichkeit, an Immobilienkrediten zu partizipieren. In diesem Fall nimmt eine Immobilienbank den gesamten Kredit zunächst in die eigenen Bücher, um ihn anschließend in kleineren Tranchen auszuplatzieren. Wandel hin zum GestalterDer steigende Komplexitätsgrad entlang des Finanzierungsprozesses sowie die deutlich höhere Anzahl potenzieller Geldgeber werden dazu führen, dass sich die Rolle der Banken wandelt. Waren sie im Rahmen größerer Finanzierungen bisher Konsortialführer unter Gleichen oder schlicht Konsortialpartner, so werden sie künftig ein aktiver Gestalter des Finanzierungsprozesses sein. Dazu befähigen sie ihr Know-how und ihre Strukturierungs- wie Platzierungskompetenz, die sie zu wichtigen und unverzichtbaren Partnern für Investoren machen. Dabei sind jene Banken im Vorteil, die über langjährige Erfahrungen bei der Syndizierung und vor allem über einen makellosen Track Record verfügen.—Von Jürgen Fenk, Mitglied des Vorstands der Helaba