Die Nachfrage ist groß und weiter gestiegen. Um rund 25 % gingen die Investitionen in Gewerbeimmobilien und Wohnimmobilienportfolios am deutschen Immobilienmarkt im Jahr 2012 nach oben, auf insgesamt 36 Mrd. Euro. Dieser Zuwachs war nicht erwartet worden: Zum einen, weil sich das Interesse der Investoren immer noch sehr stark auf Core-Objekte, also Immobilien in Bestlagen mit hervorragender Ausstattung, konzentriert und zum anderen, da den Banken vorgeworfen wurde, sie würden sich zunehmend bei der Finanzierung von Immobilien – außer in der privaten Baufinanzierung – zurückhalten.In der Tat haben sich die Rahmenbedingungen für gewerbliche Immobilien- und Portfoliofinanzierungen seit dem Ausbruch der Finanzmarktkrise im Jahr 2008 nachhaltig verändert. Die Gründe dafür sind jedoch weniger in einer Furcht der Banken vor möglichen Übertreibungen am deutschen Immobilienmarkt zu sehen. Denn der deutsche Markt erweist sich auch im schwierigen Umfeld der europäischen Staatsschuldenkrise als ausgesprochen robust und stabil. Das ist nicht zuletzt ein maßgeblicher Grund für das große Investoreninteresse.Vielmehr wird die Kreditvergabepraxis der Banken zunehmend von den aufsichtsrechtlichen Anforderungen beeinflusst, die in den letzten Jahren immer mehr verschärft wurden. Diese Regulierungen – insbesondere des Baseler Bankenausschusses, kurz Basel III – sollen die Banken widerstandsfähiger gegenüber schweren Krisen der Finanz- und Kapitalmärkte machen. Ein wichtiges Element dafür ist es, die Eigenkapitalausstattung der Banken zu verbessern. Dazu wurden neue Mindestanforderungen an den Umfang und die Qualität des Eigenkapitals festgelegt. Das hat Auswirkungen auf das Kreditgeschäft, da sich die Höhe des erforderlichen Eigenkapitals nach Basel III an der jeweiligen Risikogewichtung der Aktiva ausrichtet. Kurz gesagt, je mehr Eigenkapital unterlegt werden muss, desto größer sind die Kosten bei der Kreditvergabe. Darüber hinaus achten Banken und Regulatoren verstärkt auf eine bessere Granulierung der Kreditbestände. Ziel ist es, Klumpenrisiken zu vermeiden und die Folgen des Ausfalls einzelner Kreditnehmer zu begrenzen. Folgen bereits erkennbarDie Folgen der Baseler Regulierungen lassen sich schon heute erkennen. Es gibt in der Kreditwirtschaft einen klaren Trend zu kleineren Finanzierungsvolumina. Dies trifft sich jedoch nicht mit den Interessen der Investoren. Nach wie vor besteht am Markt eine Nachfrage nach großvolumigen Finanzierungen. So kamen im Jahr 2012 die zehn größten Investments am deutschen Immobilienmarkt auf ein Gesamtvolumen von rund 9 Mrd. Euro. Das ist gut ein Viertel des gesamten Transaktionsvolumens des vergangenen Jahres. Darunter befanden sich vermehrt große Wohnimmobilienportfolios, denn derzeit stehen viele davon zur Refinanzierung an.Als Einzelfinanzierungen sind solche großvolumigen Investments für die Banken jedoch, wie dargelegt, zunehmend schwieriger darzustellen. Es ist deshalb zu erwarten, dass vor allem großvolumige Portfoliofinanzierungen verstärkt kooperativ finanziert werden. Die klassische Form der kooperativen Finanzierung ist die Konsortialfinanzierung. Hier gibt es verschiedene Ausprägungen. Diese reichen vom Club Deal, bei dem mehrere Banken gleichzeitig entweder zusammen oder gebündelt über einen Konsortialführer die Verhandlungen mit dem Investor führen, bis zur nachträglichen Syndizierung, also der Ausplatzierung von Teilen des Darlehens auf andere Institute, nachdem eine Bank die Gesamtfinanzierung zunächst allein auf das eigene Buch genommen hat. Zwischen diesen beiden Polen sind viele weitere Spielarten bekannt.Nun ist die Konsortialfinanzierung in den letzten Wochen jedoch immer wieder in die Diskussion geraten. Sie sei zu teuer, wird ihr vorgeworfen, da es zu wenig gleich starke Banken gebe und somit das schwächste Institut den Preis bestimme. Hinzu kämen umfangreiche Abstimmungsprozesse zwischen den Konsorten, sodass diese Form der Finanzierung in hohem Maße schwerfällig und unflexibel sei und viel juristischen Beratungsaufwand erfordere.Es ist sicherlich richtig, dass die Entscheidungsprozesse bei Konsortialfinanzierungen komplexer sind als bei Einzelfinanzierungen. Dem kann jedoch durch eine sorgfältige Vorabstimmung von Prozessen und Kriterien zwischen den Konsortialpartnern begegnet werden, um im Bedarfsfall schnell handlungsfähig zu sein. Um den Abstimmungsbedarf mit Konsortialpartnern außerhalb des eigentlichen Finanzierungsgeschäfts zu reduzieren, haben wir bei der MünchenerHyp entsprechende Maßnahmen getroffen. Diese beginnen damit, dass wir mit Konsortialpartnern einen regelmäßigen und engen Kontakt pflegen. Dazu gehört auch, sich bereits im Vorfeld grundsätzlich über den einheitlichen Umgang mit Parametern, wie zum Beispiel Bewertungskriterien, zu verständigen. Darüber hinaus haben wir mit manchen Partnern bereits Musterverträge ausgearbeitet, die dazu dienen, den Abstimmungsbedarf während der Verhandlungen zu reduzieren.Auch der Preis spricht vielfach nicht gegen, sondern für eine Konsortialfinanzierung. Eine große oder komplexe Einzelfinanzierung kostet den Kreditnehmer in der Regel mehr. Denn bei einer Einzelfinanzierung trägt eine Bank das gesamte Risiko allein, und das wirkt sich nach den Vorgaben von Basel III erheblich stärker auf die Darlehenskonditionen aus. Darüber hinaus sind nur noch wenige Banken bereit oder in der Lage, große Finanzierungen ab einem Volumen von 100 Mill. Euro komplett allein auf die Bilanz zu nehmen. Dieses Alleinstellungsmerkmal lassen sich diese Institute häufig bezahlen.Der Kunde kann zudem grundsätzlich selbst entscheiden, ob er nur mit dem Konsortialführer oder bei größeren Clubs mit allen Mitgliedern beziehungsweise Konsorten verhandeln will. Somit entscheidet der Kunde mit über den Aufwand, den er betreiben will. Insofern kann der Kunde auch bei einer Konsortialfinanzierung davon profitieren, alles aus einer Hand zu erhalten.Aber auch für die Kredit gebenden Banken hat die Konsortialfinanzierung deutliche Vorteile. Diese liegen vor allem in einer besseren Verteilung der Risiken, da sich diese auf mehrere kleinvolumigere Finanzierungen verteilen. Das wirkt sich auch positiv auf die Risikogewichtung der Aktiva nach den Regularien von Basel III aus. Ebenfalls ließe sich ein Ausfall des Darlehens besser verkraften, da sich das Kreditvolumen auf mehrere Schultern verteilt. Das Risiko eines jeden Konsortialpartners, durch ein hohes Klumpenrisiko in eine Schieflage zu geraten, wird damit reduziert. Indirekt tragen Konsortialfinanzierungen damit auch zu einer Stabilisierung des Immobilienfinanzierungsmarktes und des Bankensystems bei. Intensive Abstimmung nötigAlles in allem sind derzeit die Immobilien- und Finanzierungsmärkte noch deutlich von den Nachwirkungen der Finanzmarkt- und Staatsschuldenkrise geprägt. Aber auch wenn sich die Rahmenbedingungen wieder normalisiert haben, wird es bei großvolumigen Immobilienfinanzierungen weiterhin vor allem um eine Frage gehen: Wie lassen sich das enger geschnürte regulatorische Korsett der Banken und die Finanzierungswünsche der Investoren in Einklang bringen? Unseres Erachtens heißt die Antwort dann noch immer: mit der Konsortialfinanzierung. Denn diese trägt sowohl den Kundenbedürfnissen nach einer attraktiven Finanzierung als auch den Anforderungen an eine ausgewogene Risikoverteilung der Banken am effektivsten Rechnung. Um diese Vorteile zur Geltung zu bringen, erfolgt idealerweise eine intensive und permanente Abstimmung von Prozessen und Kriterien zwischen den Konsortialpartnern. Diese ermöglicht dann Schnelligkeit und Zuverlässigkeit bei der Durchführung der konkreten Finanzierung.