Die deutschen Pfandbriefbanken geben mit Blick auf unmittelbare Folgen des russischen Krieges gegen die Ukraine fürs Erste Entwarnung, halten die mittelbaren Effekte der Invasion Russlands indes für einstweilen unwägbar. Louis Hagen, Präsident des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (VDP), verwies auf der Jahrespressekonferenz am Montag unter anderem darauf, dass sich die Spreads der Pfandbriefe seit Kriegsbeginn stabil hielten.

Zudem hätten Pfandbriefbanken kein signifikantes Exposure gegenüber Russland und der Ukraine im Immobilien- und Staatsfinanzierungsgeschäft. Mit dortigen Immobilien besicherte Finanzierungen seien nicht pfandbrieffähig. Zweit- und Drittrundeneffekte seien derzeit nicht vorherzusagen, hieß es im Einklang mit Einschätzungen aus anderen Kapitalmarktsegmenten. Als potenzielle Risiken nannte der VDP neben konjunkturellen Folgen bis hin zu einer Rezession steigende Kosten in der Bauwirtschaft infolge Material- und Personalmangel, eine steigende Inflation, Zinserhöhungen, eine Beeinträchtigung von Lieferketten, eine Eintrübung der Stimmung unter Investoren sowie einen Anstieg von Arbeitslosigkeit und Staatsausgaben.

Im vergangenen Jahr sagten die Pfandbriefbanken Immobiliendarlehen über insgesamt 175 Mrd. Euro zu, das waren 9,5% mehr als 2020. Nachdem sich der Absatz von Pfandbriefen 2021 um gut 8% auf knapp 65 Mrd. Euro erhöhte (siehe Tabelle) – das Umlaufvolumen von Hypotheken-Pfandbriefen erreichte gar einen Rekordwert von 266 Mrd. Euro –, erwarten die Mitglieder des Verbands 2022 einen Rückgang um knapp ein Viertel auf rund 50 Mrd. Euro. VDP-Präsident Hagen begründete dies mit längerfristigen Refinanzierungen in den vergangenen Jahren, einer entsprechenden Fälligkeitsstruktur sowie mit einem eher konservativen Prognoseverhalten – im ersten Quartal hat sich allein das Emissionsvolumen bei Hypotheken-Pfandbriefen bereits auf 20,6 Mrd. Euro summiert.

Für die kommenden Jahre seien weiter steigende Immobilienpreise zu erwarten, „allerdings mit abflachender Dynamik“, heißt es. Ein Nachfrageüberschuss auf dem Investmentmarkt sowie eine nach wie vor angespannte Situation auf vielen Mietwohnungsmärkten sorgten für weiteren Preisauftrieb.

Die von der Bundesbank gestellte Diagnose einer Überbewertung an Deutschlands Immobilienmarkt macht sich der VDP nicht zu eigen. Die Banken agierten in der Kreditvergabe sehr vorsichtig, die Standards würden nicht aufgeweicht, der in Finanzierungen eingebrachte An­teil des Eigenkapitals bewege sich nach wie vor bei rund 20%, erklärte Hagen. Wie VDP-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt berichtete, liegt die Kreditbelastungsquote, also der Anteil der Zins- und Tilgungsleistung am frei verfügbaren Nettoeinkommen, mit etwa 25% gar am unteren Ende des langjährigen Durchschnitts.

Mit Blick auf die Regulierung fordert der Verband nach wie vor Entlastung. Eine Regulierungspause sei nicht in Sicht, hieß es mit Verweis auf den Abschluss des Kapitalregelwerks Basel III, auf den Einsatz makroprudenzieller Instrumente, Nachhaltigkeitsregulierung sowie die Beleihungswertverordnung. Vielfach würde das Kostenniveau im Finanzsektor kritisiert. Wenig aber thematisiere man, dass ein Großteil des gerügten Aufwands regulierungsinduziert sei, merkte Tolckmitt an.

Zumindest was die Beleihungswertverordnung angeht, zeigt sich die Organisation gleichwohl zuversichtlich, dass deren Überarbeitung Pfandbriefbanken mehr Spielraum geben wird. Die derzeitigen Anforderungen resultieren in Beleihungswerten, die vielfach gerade einmal die Hälfte des Marktwertes ausmachen, wie Tolckmitt erklärte. Die Beleihungsgrenze von 60% berücksichtigt, könnten somit vielfach nur 30% eines Immobilienwertes mit Hilfe von Pfandbriefen finanziert werden, hieß es. Nachdem ein erster Novellierungsvorschlag der Aufsicht im September auf Kritik des VDP gestoßen war, gab es laut Verband „viele konstruktive Gespräche mit der BaFin“. Mit Blick auf die Kernforderungen des Verbands zeigt sich Tolckmitt nun optimistisch, dass man „auf einem guten Weg“ sei.

Neben einer Anhebung der Kleindarlehensgrenze setzt sich der VDP für eine Zulassung computergestützter Immobilienbewertung im Mengengeschäft sowie für eine Absenkung der Mindestkapitalisierungszinssätze ein, die laut früherer Kritik des Verbands noch aus den sechziger Jahren stammen. Eine Option könnte nun eine Kopplung an einen langjährigen Durchschnittswert öffentlicher Schuldverschreibungen sein, hieß es am Rande der Veranstaltung.

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