Der britische Vermögensverwalter M&G Investments hat in einem ersten Schritt 350 Mill. Pfund (rund 409 Mill. Euro) für zwei neue Gewerbeimmobilien-Kreditfonds eingeworben. Das Geld kommt M&G zufolge von vier Investoren.

Ankerinvestor ist mit 200 Mill. Pfund der Pensionsfonds LGPS. Weitere 100 Mill. Pfund steuert der zu M&G gehörende Versicherer Prudential bei. Ein weiter namentlich nicht genannter, großer britischer Versicherer investiert 25 Mill. Pfund. Zum vierten Investor schweigt der an der Londoner Börse gelistete Assetmanager.

In den kommenden 18 Monaten soll das Fondsvolumen den Angaben zufolge auf 1 Mrd. Pfund (1,17 Mrd. Euro) steigen. Das Kapital teilt sich auf zwei Fonds auf, die unterschiedliche Strategien im Bereich Commercial Real Estate Debt verfolgen: einen Senior-Fonds, der vorrangige Kredite vergibt, und einen Junior-Fonds, der nachrangige Darlehen ausreicht.

Beide Fonds können aber auch parallel investieren, sofern ein Kreditnehmer die vorrangige und die nachrangige Kredittranche für eine Finanzierung aus einer Hand möchte (Wholesale Loan). M&G spricht in diesem Zusammenhang von einer One-Stop-Shop-Lösung.

Rund 70% der neu eingeworbenen Mittel entfallen nach Informationen der Börsen-Zeitung auf den Senior-Fonds. Insgesamt verwaltet M&G im Bereich Commercial Real Estate Debt bereits rund 4 Mrd. Pfund (4,68 Mrd. Euro). Das für Investitionen zur Verfügung stehende Kapital (Dry Powder) beziffert der Vermögensverwalter derzeit auf rund 1,3 Mrd. Pfund (1,52 Mrd. Euro). Das Investitionsspektrum der Gewerbeimmobilien-Kreditfonds reicht dabei von risikoarmen Core-Investments bis zu spekulativen Entwicklungsprojekten.

M&G lockt Investoren mit Renditen im zweistelligen Bereich für europäische Gewerbeimmobilienkredite. Mit Zielrenditen zwischen 12 und 15% für Junior-Kredite verspricht der Vermögensverwalter seinen Investoren damit Renditen, die sonst eher auf der Eigenkapitalseite erwirtschaftet werden.

In der Regel vergibt M&G pro Kredit zwischen 50 und 150 Mill. Pfund. In der Spitze sind bis zu 500 Mill. Pfund pro Kredit möglich. Die durchschnittliche Kreditlaufzeit beträgt fünf Jahre und die Beleihungsausläufe (LTV) für die riskanteren Junior-Finanzierungen liegen bei bis zu 75%, wie Dan Riches, Co-Head Real Estate Finance bei M&G, vor kurzem gegenüber einem britischen Branchenmagazin sagte.

Die Real Estate Debt Funds können dabei sowohl neue Immobilientransaktionen finanzieren als auch bestehende refinanzieren. M&G kann zudem Drittanbietern Kredite abkaufen – auch von Banken, wie Riches auf Nachfrage mitteilte.

Banken mussten in der gewerblichen Immobilienfinanzierung zuletzt mehr Risikovorsorge bilden. Insbesondere der Büroimmobilienmarkt – speziell der US-amerikanische – bereitet Banken Sorgen, weshalb die Wirtschaftsprüfung und Unternehmensberatung PwC dort mit einer „stürmischen Entwicklung” bei notleidenden Krediten rechnet.

Noch versuchen Banken, die gewerbliche Immobilienkrise auszusitzen und ihre Kredite nicht gegen Abschlag zu verkaufen. Doch Banken müssen höhere Risiken mit mehr Eigenkapital unterlegen, was sie im Neugeschäft und bei bestehenden Finanzierungen einschränkt. „Debt Funds wissen das und stehen bereit, den Banken notleidende CRE-Kredite gegen Abschlag abzukaufen”, sagte zuletzt Torsten Volkholz von Latham & Watkins der Börsen-Zeitung.

Speziell der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt war in der Vergangenheit stark von den Banken dominiert – auch deshalb, weil sie sich über den Pfandbrief günstig refinanzieren konnten. Debt Funds mit ihrem hohen Renditeversprechen konnten in diesem Umfeld nur schwer kompetitiv sein. Doch mit der Zinswende hat sich das geändert.

Außerhalb von Deutschland haben Debt Funds schon länger einen Fuß in der Tür zum Gewerbeimmobilienmarkt. Laut M&G entfallen in Großbritannien bereits 39% der ausstehenden Darlehen auf Debt Funds. In Kontinentaleuropa seien es zwischen 10 und 15%. Das gesamte ausstehende Immobilienkreditvolumen in Europa beziffert M&G auf 1,5 Bill. Euro, wovon 23% auf Deutschland entfallen würden.