– Mixed-Use-Immobilien werden bei Investoren immer beliebter. Solche Mischimmobilien, in denen zugleich gewohnt, gearbeitet oder eingekauft wird, werden in erster Linie von offenen Immobilienfonds und Immobilien-Spezialfonds sowie Versicherungen und Pensionsfonds erworben. Auf alle drei Gruppen zusammen entfielen 2021 knapp 82% solcher Gebäude mit einer Fläche von mindestens 10000 m², ergab eine Untersuchung des Immobiliendienstleisters CBRE und des Investment-, Asset- und Developmentmanagers Kintyre. Damit kaufen vor allem risikoaverse und eigenkapitalstarke Investoren solche Objekte. Dies spreche für die Stabilität dieses Investmentprodukts, heißt es in der am Freitag veröffentlichten Studie „Urban Redevelopment“ weiter.

„Die Auswertung des Transaktionsgeschehens der letzten Jahre zeigt, dass sowohl Quartiere als auch Mixed-Use-Immobilien einen festen Platz auf dem Immobilieninvestmentmarkt haben“, sagt Alexander von Erdély, CEO von CBRE in Deutschland. „Trotz des schwierigeren Marktumfelds infolge der Zinswende gehen wir fest davon aus, dass urbane Quartiere und auch Mixed-Use-Immobilien weiter an Bedeutung gewinnen werden, da sie für Investoren zahlreiche Vorteile bieten. Durch die Kombination verschiedener Nutzungsarten wie Wohnen, Arbeiten, Handel und Gastronomie entstehen zum einen positive Synergieeffekte, die zu großen Wertsteigerungspotenzialen führen. Zum anderen wird das individuelle Risiko spezifischer Mietergruppen und Sektoren minimiert.“

Mischimmobilien, hier im Folgenden definiert als Objekte mit mindestens 10000 m² und drei oder mehr unterschiedlichen Nutzungsarten, haben in den vergangenen fünf Jahren bei insgesamt 81 Objekten im Jahresdurchschnitt ein Transaktionsvolumen von rund 1,8 Mrd. Euro auf sich vereinigt. Die durchschnittliche Dealgröße betrug 110 Mill. Euro, wobei zwei Drittel der Transaktionen unter 100 Mill. Euro lagen.

Die Renditen der Mixed-Use-Immobilien sind niedriger als die von monofunktionalen Objekten. 2017 lagen sie bei den Mischobjekten noch bei 4,6% und gingen dann bis auf 3,7% zurück. Immobilien mit nur einer Nutzungsart rentierten vor fünf Jahren mit 5,2%, jetzt sind es 4,4%. Zwar stellten Mixed-Use-Objekte höhere Anforderungen an den Investor, zum Beispiel beim Gebäudemanagement, heißt es in dem Bericht. Dass die Rendite für diese Objekte trotzdem niedriger ist, wird mit deren höherer Sicherheit (wohl unter anderem in Bezug auf die bessere Vermietbarkeit) begründet.

Dem gestiegenen Interesse von Investoren an solchen Mischgebäuden steht ein begrenztes Angebot gegenüber, stellt der Bericht fest. Gute Entwicklungsmöglichkeiten gebe es bei monofunktionalen Objekten in zentralen Lagen wie Warenhäusern. Bei ihnen könnte sich die eher kritische Retailnutzung in höheren Stockwerken zum Beispiel durch Wohnnutzung ersetzen. Dies gelte besonders in Hinblick auf das Ziel der Bundesregierung, jährlich 400000 neue Wohnungen zu errichten, davon 100000 öffentlich geförderte.

Gute Chancen sieht der Bericht auch in Einkaufszentren, von denen hierzulande rund die Hälfte vor dem Jahr 2000 errichtet wurden. Konkret nehmen die Autoren an, dass mindestens ein Viertel aller deutschen Shoppingcenter umgebaut bzw. revitalisiert werden müssen.