Der Run auf Immobilien ist ungebrochen. Entsprechend leergefegt ist der Markt für hochwertige Objekte. Aufgrund des hohen Interesses für Anlagen an den Immobilienmärkten wird es für Investoren und Manager von Immobilienportfolien zunehmend schwerer, Objekte mit attraktiven Er-tragsprofilen und Wertsteigerungspotenzial zu finden. Anleger, die in Immobilien investieren wollen, sollten daher abwägen, welches Investmentvehikel sie wählen. Im derzeitigen Marktumfeld bieten Immobilienaktien ein attraktives Chance-Risiko-Profil – nicht zuletzt dadurch, dass sich börsennotierte Immobilienunternehmen durch jede Menge Flexibilität auf Portfolioebene auszeichnen.Gelistete Immobilienunternehmen (Reits – Real Estate Investment Trusts) verwalten nicht nur Immobilienportfolien, sondern entwickeln Wohnimmobilien oder andere gewerbliche Objekte, wie Büros, Logistik, Einzelhandel oder Industrieflächen weiter beziehungsweise initiieren in diesen Segmenten ganz neue Projekte. Reits investieren zunächst eigenes Kapital und sind nicht von Kapitalrückgaben der Anleger betroffen, da der Handel über die Börse erfolgt. Das macht sie deutlich beweglicher als zum Beispiel offene Immobilienfonds, die von ihrer Struktur her Objekte nur dann kaufen, wenn ihnen entsprechende Mittel zufließen. Da dies in der Regel aber nur nach und nach erfolgt und phasenweise auch unregelmäßig sein kann, können Immobilienfondsmanager grundsätzlich ein Timing-Problem haben. Somit müssen sie am Markt verfügbare attraktive Objekte mitunter anderen Investoren überlassen.Die letzte Finanzkrise hat zudem Schwächen aufgezeigt, wenn Objekte ohne wirtschaftliche Perspektive nicht rechtzeitig veräußert werden. Häufig kann man davon ausgehen, dass aussortierte Objekte auch anderen Marktakteuren nicht gefallen. In der Konsequenz sinken die Marktpreise für solche Immobilien – mit entsprechenden Nachteilen für die Anleger.Reit-Portfoliomanager haben den Vorteil, ihre Immobilienbestände regelmäßig nach eigenen Kriterien analysieren zu können und zu entscheiden, ob einzelne Objekte noch passen oder nicht. Generell kann man deshalb sagen, dass gelistete Immobilienunternehmen beziehungsweise Reits-Fonds über die qualitativ hochwertigeren Portfolien verfügen. Denn viele börsennotierte Immobiliengesellschaften sind schon sehr lange am Markt. Sie konnten in der Vergangenheit die attraktivsten Objekte durch Kauf oder Übernahmen erwerben. Nicht nur in den Vereinigten Staaten leiden viele Einkaufszentren darunter, dass die Verbraucher zunehmend online shoppen. Mit Blick hierauf werden auch europäische Einzelhandelsriesen derzeit mit einem signifikanten Bewertungsabschlag gehandelt. Ent-sprechend hoch ist das Wertpotenzial. Um dieses zu heben, kommt es vor allem darauf an, im Rahmen des aktiven Managements die am besten positionierten Titel zu identifizieren. Mietpreisbremse verunsichertVon sinkenden Bewertungen waren zuletzt auch deutsche Wohn-Reits betroffen. Unsicherheit geht vor allem von der Enteignungsdebatte sowie dem politischen Vorstoß einer fünfjährigen Mietpreisbremse in Berlin aus. Auch wenn beide Initiativen zunächst verfassungswidrig erscheinen, stellen sie das zukünftige Mietwachstum in deutschen Großstädten ernsthaft in Frage. Beim Wohnen bleibt das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage aber ein strukturelles Thema, das in den nächsten Jahren weiter intakt sein wird.Der Brexit hängt nach wie vor als Damoklesschwert über britischen Immobilien. Die mit dem EU-Aus-stieg verbundenen Risiken spiegeln sich in den aktuellen Aktienkursen weitgehend wider. Jedoch haben sich die Werte der wichtigsten Büroimmobilien auf der britischen Insel widerstandsfähiger erwiesen als erwartet. Logistikimmobilien konnten sogar zulegen, während der Wert von Einzelhandelsobjekten zum Teil stark gesunken ist. Alles hängt davon ab, wie sich die Mieten weiterentwickeln. Investoren sollten eher nach Geschäftsmodellen suchen, die bei einer mit dem Brexit verbundenen Volatilität weniger leiden. Eine gute Ausgangslage haben zum Beispiel die Logistikbranche oder auch Studentenwohnungen.Auf gesamteuropäischer Ebene werden Immobilienaktien derzeit mit einem Abschlag von etwa 15 % auf ihren Nettoinventarwert gehandelt. Auf der Grundlage aktueller Marktdaten ist parallel davon auszugehen, dass die Nettoinventarwerte im Durchschnitt weiter steigen werden, und zwar nicht nur in hochwertigen A-Lagen, sondern auch in B-Lagen. Für die Jahre 2019 und 2020 ist eine jährliche Gesamtrendite von 8 % realistisch, wovon etwa eine Hälfte aus der eigentlichen Kapitalrendite, also der Steigerung des Nettoinventarwertes, und die andere Hälfte aus der Dividende stammen.Dividenden zu berücksichtigen, ist ein eher seltener, aber sehr erfolgreicher Ansatz im Universum der Reits-Fonds. Dieser zeichnet den DPAM Invest B Real Estate Europe Dividend aus, eine von insgesamt vier Reits-Strategien bei DPAM. Der Fonds zielt bei der Auswahl von Portfoliowerten vor allem auf börsengelistete Immobiliengesellschaften mit überdurchschnittlichen Dividendenrenditen. Langfristig schwanken Dividendenwerte tendenziell weniger als der Markt. Zudem sind die Reits-Fonds von DPAM nicht an eine Benchmark hochkapitalisierter Unternehmen gebunden. Die Fondsmanager bevorzugen in der Regel kleinere bis mittelgroße, weniger beachtete und dementsprechend unterbewertete Titel mit hohem Wachstumspotenzial. Da kleinere und mittlere Reits von großen Investoren wegen ihrer geringeren Marktliquidität eher gemieden werden, erhöht sich durch die niedrigere Bewertung automatisch die Dividendenrendite dieser Aktien.Einige Indikatoren deuten darauf hin, dass sich der Aufwärtszyklus an Europas Immobilienmärkten bereits in der Endphase befindet. Doch die Gesamtaussichten für die nächsten zwei Jahre sollten relativ robust bleiben. Die Hauptrisiken für Immobilien sind ein schneller Anstieg der Zinsen und ein Rückgang der Konjunktur (Rezession). Rasche Zinsanstiege sind von Seiten der Europäischen Zentralbank (EZB) mittelfristig aber nicht zu erwarten. Das begrenzte Angebot und die hohe Nachfrage führen zu einer stabilen Mietsituation mit sehr geringem Leerstand und soliden Mieteinnahmen. Die hohe Renditedifferenz (Immobilienrendite abzüglich Zinsen) bietet den Gesellschaften zudem einen ordentlichen Puffer, wenn sich die Konjunktur eintrüben sollte.Dass es sich bei Reits um Aktien handelt, heißt nicht zwangsläufig, dass Anleger ein erheblich höheres Risiko eingehen. Die Aufnahme börsennotierter Immobilien in ein diversifiziertes Anlageportfolio kann dessen Effizienz und das Risiko-Rendite-Profil insgesamt verbessern. Bei der Analyse der Renditen börsennotierter Immobilien lässt sich bei längerer Haltedauer eine deutliche Korrelation mit der direkten Immobilienanlage feststellen, während sie mit dem gesamten Aktienmarkt abnimmt. Eine Studie von der Universität Maastricht zeigt zudem, dass mit Reit-Investments im Zeitraum zwischen 2005 und 2016 deutlich mehr verdient wurde als mit Direktinvestments, nämlich 9,3 % im Vergleich zu 2,9 %.Im Rahmen der Vermögensallokation liegt der ideale Anteil von Immobilienaktien in der Regel zwischen 3 und 5 %. Insbesondere Reit-Fonds aus Europa beziehungsweise der Eurozone bieten sich durch ihre guten Diversifizierungseigenschaften an. So kann in verschiedene Länder, deren wirtschaftliche Situation unterschiedlich ist, investiert werden. Zudem kann eine weitere Streuung im Hinblick auf Subsektoren der jeweiligen Immobilienmärkte vorgenommen werden. So sind zum Beispiel die für das Portfolio des DPAM Invest B Equities Real Estate Europe Dividend ausgewählten Immobilienunternehmen keineswegs stellvertretend für die gesamte europäische Wirtschaft. Vielmehr werden sie durch lokale wirtschaftliche Treiber beeinflusst. Denn erst durch die geschickte Kombination von Makro- und Mikroparametern lässt sich innerhalb von Immobilienaktienfonds die bestmögliche Konstellation aus Rendite und Risiko erzielen. Vincent Bruyère, Senior-Portfoliomanager European Listed Real Estate bei Degroof Petercam Asset Management (DPAM)