tl Frankfurt – Nachhaltige Immobilien schaffen einen messbaren Mehrwert, sei es beim Verkehrswert oder bei den Mieten. Dies ist eines der Kernergebnisse der “Metastudie: Nachhaltigkeit contra Rendite”, die vom Irebs Kompetenzzentrum für Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft der Universität Regensburg mit Unterstützung der DekaBank erstellt wurde. “99 % der von uns ausgewerteten 70 Studien ergaben einen klaren Mehrwert, der allerdings über die Zeit, Nutzungsarten und Regionen nicht konstant ist”, sagt der Autor der Studie, Prof. Sven Bienert, im Gespräch mit der Börsen-Zeitung: “Danach kann der Verkehrswert von Objekten mit besonders gutem Zertifizierungsergebnis durchaus den Wert nicht nachhaltiger Liegenschaften um rund 10 % übersteigen.” Wertabschläge verhindernTorsten Knapmeyer, Geschäftsführer der Deka Immobilien, ergänzt: “Häufig geht es bei einer Zertifizierung aber auch darum, zukünftige Wertabschläge zu verhindern.” Zukunftssichere Immobilien sollten ins Portfolio genommen werden. Nach seinen Angaben verfolgt die DekaBank schon seit Jahren eine explizite Nachhaltigkeitsstrategie. Diese habe im Immobilienbereich nicht nur dazu geführt, dass gemessen am Verkehrswert knapp zwei Drittel aller Objekte in den offenen Immobilienfonds der Bank zertifiziert sind. Darüber hinaus gelte: “In jeder unserer Ankaufvorlagen wird ausgeführt, ob das Objekt zertifiziert ist oder ob eine solche Zertifizierung erreicht werden kann.” Für viele Mieter seien fehlende Nachweise ein K.-o.-Kriterium: “Gerade international tätige Banken, Berater und Wirtschaftsprüfer sehen sich potenzielle Mietobjekte nur dann näher an, wenn sie über ein anerkanntes Nachhaltigkeitszertifikat verfügen.”Durch den Untersuchungsauftrag an Bienert sollte geklärt werden, ob, wie oft vermutet, Nachhaltigkeit auf Kosten der Rendite geht. “Die Ergebnisse haben gezeigt: Nachhaltige Objekte rechnen sich wirklich.” Knapmeyer möchte seinen Mietern konkret nachweisen, was sie durch Nachhaltigkeit sparen. Ziel ist es dann, diese Einsparungen zwischen Mietern und Vermietern aufzuteilen.Eine empirische Analyse von knapp 200 Objekten in Deka-Immobilienfonds zeigt, dass nachhaltige Immobilien (Maßstab ist eine entsprechende Zertifizierung) deutlich höhere Mieten und auch deutlich höhere Verkehrswerte generieren als vergleichbare, nicht zertifizierte Objekte (s. Grafik). Die reine Existenz eines Energieausweises beeinflusste den Verkehrswert allerdings nicht positiv. Dies sei nachvollziehbar, heißt es in der Studie, da diese gesetzlich vorgeschriebenen Ausweise als Marktstandard wahrgenommen werden würden.Bienert schränkt die Aussagekraft (Signifikanz) der Analyse des Deka-Portfolios allerdings ein, da der Datensatz mit unter 200 Objekten ebenso begrenzt sei wie das Modell an sich mit seiner Fokussierung auf Nachhaltigkeitszertifikate als Annäherungswert für Nachhaltigkeit. Deshalb fordert Bienert bessere Datensätze, zum Beispiel indem Daten online kontinuierlich erhoben und an eine zentrale Stelle gemeldet werden. Dadurch ließe sich die Transparenz deutlich erhöhen. Hier hinkten kontinentaleuropäische Märkte wie Deutschland angelsächsischen und insbesondere den USA noch deutlich hinterher. Dies ist auch der zentrale Grund, warum die meisten der ausgewerteten 70 Studien aus diesen Ländern stammen. Informationsdefizit behebenDass immer noch ein erklecklicher Teil der institutionellen Investoren keinen Wert auf Nachhaltigkeit bei ihren Immobilieninvestitionen legt, erklärt Knapmeyer einerseits mit Informationsdefiziten, die nicht zuletzt durch Studien wie die vorliegende behoben werden sollen, aber auch mit einem knappen Angebot entsprechender Objekte. In einigen Märkten wie deutschen B- und C-Städten oder osteuropäischen Städten jenseits von Metropolen wie Warschau und Prag gebe es nur sehr wenige oder gar keine zertifizierten Liegenschaften. Bienert weist aber darauf hin, dass einige große Investoren wie skandinavische Staatsfonds ausgeprägte Nachhaltigkeitsanforderungen an ihre Investments stellen, auch im Immobilienbereich.