Offene Immobilienfonds haben sich in diesem Jahr zum wiederholten Male als Depotstabilisatoren erwiesen. Während die Kurse an den Weltbörsen im Zuge der Coronakrise fielen, um anschließend wieder stark zu steigen, stemmten sich die großen Immobilienfonds mit ihren diversifizierten Portfolien gegen die Verwerfungen an den Kapitalmärkten und untermauerten die geringe Korrelation von Immobilien- und Aktienmärkten. Ganz schadlos haben die Fonds die Krise bisher allerdings nicht überstanden.Zwar zeigen sich die Immobilienmärkte bisher relativ unbeeindruckt von dem wirtschaftlichen Einbruch und die Preise für Spitzenimmobilien verharren weiter auf einem hohen Niveau. Dennoch haben vor allem der Hotel- und Einzelhandelsimmobilienmarkt einen deutlichen Dämpfer erhalten. Während des “Lockdowns” hat der ohnehin angeschlagene stationäre Einzelhandel im Wettbewerb mit dem Online-Handel weiter an Boden verloren und Hotels mussten erhebliche Umsatzeinbußen hinnehmen. Zwar sind Einzelhandelsgeschäfte und Hotels wieder geöffnet, aber völlig ohne Auswirkungen bleibt die Krise natürlich auch für die offenen Immobilienfonds nicht. Das Ausmaß der Auswirkungen wird stark von der Zusammensetzung der Immobilienportfolien der jeweiligen Fonds abhängen. Immobilien weiterhin populär Zunächst einmal setzen Privatanleger und institutionelle Investoren ungeachtet der Coronakrise weiterhin stark auf Immobilien. Dies verwundert nicht. Durch die Notmaßnahmen der Notenbanken wurden die Null- und Negativzinsen quasi einbetoniert. Die Folgen der extrem niedrigen Zinsen zeigen sich auf den Immobilieninvestmentmärkten besonders bei den von professionellen Anlegern besonders gesuchten Core-Immobilien. In diesem Segment konnten wir bisher keine fallenden Preise beobachten. Wir erwarten vielmehr, dass es bei diesen Immobilien zu weiter sinkenden Anfangsrenditen und damit steigenden Preisen kommen kann.Um die künftigen Herausforderungen für offene Immobilienfonds besser beurteilen zu können, ist es sinnvoll auf die möglichen Veränderungen bei Büroimmobilien, Hotels und Einzelhandelsimmobilien zu blicken. Bei Büroimmobilien können vor allem die Fonds profitieren, die vornehmlich im Core-Segment mit bonitätsstarken Mietern investieren. Wir als Deka setzen diese Strategie bei unseren großen Retailfonds seit Jahren konsequent um, weshalb sich im Bürobereich bisher kaum coronabedingte Belastungen bei den Mieterträgen ergeben haben.Eine Herausforderung für Bestandshalter könnte sich in dem durch die Coronakrise verstärkten Trend zum Homeoffice ergeben. Unser Immobilienresearch geht davon aus, dass sich feste Büroarbeitsplätze und Homeoffice nicht ersetzen sondern ergänzen. Entscheidend ist allerdings, dass der stationäre Arbeitsplatz attraktiv ist. Neben der zentralen Lage mit einer guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr spielen eine moderne Ausstattung sowie die flexible Flächenaufteilung eine wichtige Rolle. Wenn dies der Fall ist, steht einer erfolgreichen Ko-Existenz der beiden Arbeitsmodelle nichts im Wege, wie dies bei Büroimmobilienmärkten mit hohen Homeoffice-Quoten wie zum Beispiel in den Niederlanden oder den skandinavischen Ländern bereits der Fall ist. Um attraktive Mietflächen anbieten zu können, ist es allerdings nötig kontinuierlich in die Bestandsobjekte zu investieren.Der stationäre Einzelhandel hingegen hat ausgenommen vom Lebensmittelhandel die volle Wucht der Coronakrise direkt zu spüren bekommen. Schon vorher hatte er einen schwierigen Stand im Wettbewerb mit dem stetig wachsenden Online-Handel gehabt. Durch die mit den “Lockdown”-Maßnahmen verbundenen Schließungen im ersten Halbjahr 2020, hat der stationäre Einzelhandel massive Umsatzeinbußen hinnehmen müssen. Viele Mieter von Einzelhandelsimmobilien sind in wirtschaftliche Not geraten und haben Kontakt zu den Vermietern aufgenommen, um über Mietminderungen oder Mietstundungen zu sprechen. Dabei können solche Maßnahmen im Ausgleich für Mietvertragsverlängerungen ein gangbarer Weg sein. Die Deka Immobilien hat sich schon vor der Coronakrise auf ein verändertes Umfeld im stationären Einzelhandel eingestellt. So liegt die Quote der Einzelhandelsimmobilien in den großen Retailfonds bei vergleichsweise niedrigen 15 %. Dennoch haben auch wir mit vielen unserer Mieter aus dem Einzelhandelsbereich verhandeln müssen, um partnerschaftliche Lösungen zu finden und uns langfristig vorteilhafte Mietverhältnisse zu sichern. Insgesamt gehören Einzelhandelsimmobilien aus unserer Sicht nach wie vor in ein gut diversifiziertes Immobilienportfolio. Wichtig ist jedoch, dass die Konzepte zukunftsfähig sind und der stationäre Handel eine wichtige Komponente im Multi-Channel-Angebot ist. Shopping-Center auf der “grünen” Wiese hingegen haben aus unserer Sicht ausgedient. Längerer Atem gefragtNeben dem stationären Einzelhandel sind Hotels besonders stark von der Corona-Pandemie betroffen. Hotels kämpfen nicht nur mit den Umsatzeinbußen durch die Schließung während des “Lockdowns” sondern zusätzlich mit der sich nur sehr langsam erholenden Reisetätigkeit. In diesem Segment ist aus unserer Sicht ein langer Atem gefragt, denn es kann noch einige Zeit dauern bis die Belegungszahlen wieder ein Niveau erreichen, die einen wirtschaftlichen Betrieb von Hotels zulassen. In unseren großen Retailfonds ist diese Nutzungsart nur eine Beimischung und bewegt sich in Größenordnungen zwischen 5 und 10%. Fazit – Insgesamt zeigt sich, dass große und breit diversifizierte Immobilienfonds die Auswirkungen der Coronakrise gut verkraften können. Noch ist nicht abzusehen wie lange und wie stark es zu einer Konjunktureintrübung kommt und welche Auswirkungen dies auf die Mietmärkte hat. Nichtsdestotrotz haben sich viele Entwicklungen, die als neue Normalität angesehen werden, schon vorher abgezeichnet und wurden durch die Corona-Pandemie nur noch einmal verstärkt oder beschleunigt. Dazu gehören zum Beispiel der Trend zu mehr Homeoffice oder der wachsende Online-Handel. Deshalb setzt die Deka Immobilien bei ihren Retailfonds weiter auf Spitzenimmobilien in sehr guten Lagen und sieht Hotels und Einzelhandelsimmobilien unverändert eher als Beimischung in den Portfolien an. Esteban de Lope, Geschäftsführer der Deka Immobilien