Die Rolle des offenen Immobilienfonds als Anlageprodukt ist nach der starken Zinserhöhung und den Problemen am Immobilienmarkt zunehmend unklar. Auf der Jahrestagung des Bundesverbands der Immobilien-Investment-Sachverständigen (BIIS) am Montag in Frankfurt verteidigten die anwesenden Vertreter der Fondshäuser das Produkt.

Christian Bäcker, DWS-Geschäftsführer, hob die geringe Volatilität hervor, die den Fonds weiterhin zu einem attraktiven Produkt mache. Auch Johannes Hermanns, Geschäftsführer Deka Immobilien Investment, hält den offenen Immobilienfonds trotz in jüngster Zeit vereinzelt deutlicher Abwertungen sowie eines zunehmenden Verkaufsdrucks für eine attraktive Beimischung fürs Depot. Offene Immobilienfonds gibt es seit mehr als 50 Jahren. Sie haben immer wieder mit unterschiedlichen Bedingungen und Zinsniveaus gut leben können, so der Tenor in der Runde. Ein Vergleich zum noch jungen Produkt Tagesgeld, das angesichts der gestiegenen Zinsen kaum zu schlagen ist, ist aus Sicht von Volker Noack, Geschäftsführer der Union Investment Real Estate, nicht fair.

Das Zinsniveau ist für die Fondsmanager und die Produkte aus mehreren Gründen wichtig. Einerseits geht es um die Attraktivität von alternativen Anlagen wie Zinspapieren. Andererseits haben die rasant gestiegenen Zinsen den Immobilienmarkt durcheinandergewirbelt. „Der offene Immobilienfonds muss damit klarkommen“, sagt Henning Koch, CEO von Commerz Real. Seiner Einschätzung nach ist der Zinsgipfel jetzt erreicht.

Nach der Immobilienkrise 2008 sind die im laufenden Jahr zunehmenden Mittelabflüsse für die Branche ein großes Thema. Vereinzelt werden von den Experten auch wieder Schließungen für möglich gehalten. Dass es schon bald zu Fondsabwicklungen kommen könnte, hält aber keiner der Teilnehmer für wahrscheinlich. Zu den nach der Krise 2008 eingeführten Regeln mit zwei Jahren Haltedauer und einer Kündigungsfrist von einem Jahr sagt Michael Schneider, Geschäftsführer Intreal: „Man muss abwarten, ob sich das jetzt bewährt.“

Die Gesellschaften wollen in der aktuell schwierigen Lage am Immobilienmarkt durch aktives Management Mehrwert erzielen. Dabei sind die Strategien durchaus unterschiedlich. Michael Schneider verweist auf den vergleichsweise bedeutenden Anteil von 60 Projektentwicklungen im Portfolio. Demgegenüber hat beispielsweise Christian Bäcker von der DWS zu berichten, dass keine Projektentwicklung mehr im Bestand sei.

Die Gesellschaften gehen generell davon aus, dass man die Erträge durch Optimierung des Bestands verbessern könne. Sie verweisen darauf, dass sehr gute Bürolagen auch zur Renditesteigerung bei der Vermietung führen können. Interessant sei zudem, ESG bei Bestandsobjekten zu entwickeln, da man am Markt ohnehin kaum attraktive grüne Immobilien bekomme.

Die verglichen mit dem Preisverfall in einigen Bereichen moderate Bewertung der offenen Immobilienfonds verteidigt Birger Ehrenberg. Man könne nicht jeden Verkauf als Maßstab für eine Bewertung nehmen. Natürlich gebe es Korrekturpotenzial, aber das sei unterschiedlich ausgeprägt, sagt der BIIS-Vorstandsvorsitzende.