Patrimonium legt ersten Real Estate Debt Fund auf
Bereinigung am Immobilienkreditmarkt
Patrimonium vor Fonds-Debüt – Kaputter Mezzanine-Markt sortiert sich neu
phh Frankfurt
Patrimonium steht vor einem Debüt: Zum ersten Mal überhaupt, wird der Schweizer Vermögensverwalter einen Immobilienkreditfonds auflegen. Das kündigt Mitgründer Daniel Heine bei „Betting Billions“, dem Private Markets Podcast der Börsen-Zeitung, an. Das Zielvolumen des Fonds liege bei 500 Mill. Euro. Investieren soll der Kreditfonds sektorübergreifend vor allem in Bestandsimmobilien in Deutschland und den Niederlanden. Projektfinanzierungen schließt Heine nicht aus, doch diese seien aufgrund ihrer höheren Komplexität deutlich teurer als Neufinanzierungen oder Refinanzierungen von Bestandsimmobilien.
Dass Patrimonium erst jetzt ins Immobilienkreditgeschäft einsteigt, begründet Heine in erster Linie mit dem kaputten Mezzanine-Markt in Deutschland, der sowohl preislich als auch strukturell über Jahre weit hinter internationalen Standards zurückgeblieben sei. „Wir haben den Bereich in der Vergangenheit nie angefasst, weil wir immer der Ansicht waren, dass die erzielbaren Renditen auf einer risikoadjustierten Ebene einfach völlig unattraktiv waren“, so Heine. Demnach seien die Beleihungswertgrenzen deutlich zu hoch und die Preise deutlich zu niedrig gewesen. Hinzu käme, dass bei Projektentwicklungen das Eigenkapital häufig nur auf dem Papier bestanden habe.
Deutscher Immobilienkreditmarkt sortiert sich neu
Die (gewerbliche) Immobilienkrise hat Kreditgeber in Deutschland besonders hart getroffen. Dem aktuellen Real Estate Private Debt Report des Immobilienberaters FAP zufolge hat sich in Deutschland ein Fünftel der bestehenden Kapitalgeber aus der gewerblichen Immobilienfinanzierung komplett zurückgezogen. Befragt wurden demnach 73 nationale und internationale alternative Finanzierer. 11% der Befragten stünden zudem für Nachrangfinanzierungen nicht mehr zur Verfügung.
Die Krise am deutschen Immobilienmarkt wird laut Heine eine reinigende Wirkung haben. Der deutsche Markt werde sich dem internationalen Standard anpassen, die Beleihungswerte demnach deutlich zurück- und die Preise im Gegenzug deutlich nach oben gehen. Der FAP-Report stützt diese These. So hätten zahlreiche Kreditfonds die Kapitalvergabe komplett eingestellt, was sich unter anderem in niedrigeren Finanzierungsausläufen widerspiegle.
Der durchschnittliche Auslauf von sogenannten Whole Loans (LTV) liegen dem Report zufolge bei rund 74% und für Mezzanine-Finanzierungen bei maximal 70%. Bei einem Whole Loan kommen der vorrangige und der nachrangige Finanzierungsbaustein aus einer Hand von einem Anbieter. Dem Report zufolge lägen die LTVs in der Praxis inzwischen häufig sogar deutlich unter den 70%.
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