Für nationale und internationale Investoren führt kein Weg vorbei am Immobilienstandort Deutschland. Die wirtschaftlichen Rahmendaten stimmen, und die Finanzierungsmöglichkeiten sind hervorragend. Dies ist der Tenor des 9. Immobilientages der Börsen-Zeitung gewesen.Von Thomas List, FrankfurtDie deutschen Immobilienmärkte profitieren von der wirtschaftlichen Stärke und den im europäischen Vergleich guten konjunkturellen Rahmenbedingungen im Land. Darauf hat Christian Ulbrich, CEO Europa, Naher Osten und Afrika von Jones Lang LaSalle, auf dem 9. Immobilientag der Börsen-Zeitung hingewiesen. Auf den Immobilienmärkten biete Deutschland große Vorteile: “Durch seine dezentrale Struktur weist das Land ein großes Diversifikationspotenzial auf.” Dies zeige die große Zahl an Transaktionen in allen Nutzungsarten, die sich über das ganze Land verteilten. Kräftiges WachstumWie gesucht deutsche Gewerbeimmobilien seien, zeige der Blick auf das Transaktionsvolumen, so Ulbrich weiter. In den ersten drei Quartalen dieses Jahres legte es im Vergleich zum Vorjahresabschnitt um 31 % zu. In Großbritannien lag das Plus nur bei 6 %, in Frankreich bei 19 %. “Immobilieninvestments bieten eine attraktive Verzinsung”, sagte Ulbrich. Der Renditeabstand zwischen Immobilien und Bundesanleihen sei auf einem historisch hohen Niveau (s. Grafik).Auf die gravierenden Folgen der anhaltenden Niedrigzinsphase wies Jan Bettink, Präsident des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken (VdP), hin. Zwar helfe dies den Staaten beim Schuldenabbau, doch führten Mini-Zinsen zur kalten Enteignung der Sparer. “Klassische Sparmodelle bekommen Probleme”, sagte Bettink und verwies als Beispiel auf Bausparkassen, die übersparte, hochverzinsliche Verträge kündigten. Die niedrigen Zinsen führten zur Flucht in Sachwerte. “Trotz restriktiverer Kreditvergabepraxis steigen die Investitionsvolumina”, erklärte Bettink. Eine hohe Nachfrage und eine geringe Bautätigkeit sorgten für anhaltend steigende Preise. Banken stehen unter Druck”Das niedrig verzinste Neugeschäft setzt insbesondere Anbieter langfristiger Kredite unter Druck”, sagte Bettink. Bei alternativen Kreditgebern wie Versicherern, Versorgungskassen und Debt Funds stelle sich die Frage, ob diese auch die “richtigen” Kredite anböten. Bettink warnte potenzielle Kreditnehmer davor, sich in diesem Zinsumfeld vorschnell zu verschulden. “Der Kreditnehmer sollte auf Zinsänderungsrisiken, seine Kapitaldienstfähigkeit und die mögliche Wertentwicklung der finanzierten Immobilie achten”, sagte Bettink.Hans Peter Trampe, Vorstandsmitglied des Finanzdienstleisters Dr. Klein & Co. AG, rührte die Trommel für alternative Finanzierungsformen jenseits der Banken. Stark im Kommen seien Unternehmensanleihen, von denen Immobilienunternehmen 2013 immerhin schon rund 2 Mrd. Euro platziert hätten. 2012 waren es nur 236 Mill. Euro, wobei nur drei von sieben Anleihen voll platziert wurden. Allerdings verteuerten hohe Stückkosten (Rating, Urkunde, Zahlstelle) kleine Finanzierungsvolumen. Die hohen Renditeanforderungen der Investoren – die Zinskupons lagen im laufenden Jahr bei bis zu 8,75 % – machten diese Anleihen unattraktiv für besicherte Finanzierungen. Versicherer sind für Trampe zunehmend flexibel und günstig. Sie sollten daher, wenn die Objektkriterien passen, unbedingt berücksichtigt werden, wie er sagte. Insbesondere bei Forward-Darlehen, bei denen die Kreditsumme erst nach einem bestimmten Zeitraum ausgezahlt, der Zinssatz aber bei Vertragsabschluss fixiert wird, seien Versicherer von Banken kaum zu schlagen. Als innovatives Modell zur Finanzierung von Energieeffizienzmaßnahmen bietet Dr. Klein eine Kombination aus KfW-Darlehen und Bausparvertrag an. Dadurch gelinge eine Zinsfestschreibung von bis zu 24 Jahren, hieß es. Partner oder Konkurrent?Angesichts der großen gesamtwirtschaftlichen Bedeutung der Immobilienfinanzierung warnte Maria-Teresa Dreo, verantwortlich für das kommerzielle Immobiliengeschäft der HypoVereinsbank, vor Einschränkungen der Kreditvergabemöglichkeiten durch neue regulatorische Vorschriften wie Basel III und IFRS 9. “Alternative Finanzierungspartner und -formen sind zwar verstärkt sichtbar”, berichtete Dreo. “Die Frage ist aber, ob diese nachhaltig sein werden. Außerdem könnte sich damit Geschäft in weniger regulierte Märkte verlagern.” Versicherer beschränkten sich auf Core Assets, große Volumina über 50 Mill. Euro und niedrige Beleihungsausläufe (50 bis 60 %). “Daher sind sie eher Partner für Banken als Konkurrent.” Einheitlicher RechtsrahmenHenning Klöppelt, Sprecher der Geschäftsführung der Warburg-Henderson Kapitalanlagegesellschaft für Immobilien, brach unterdessen eine Lanze für die zunehmende Regulierung der Investmentbranche. Die AIFM-Richtlinie und ihre deutsche Umsetzung im Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) führten zusammen mit anderen Regulierungen zu einem zunehmend europaweit einheitlichen Rechtsrahmen. Kritisch verwies Klöppelt auf den hohen administrativen Aufwand der Regulierung: “Die AIFM-Anforderungen sind zu kostenintensiv für kleine Emissionshäuser, so dass es bei geschlossenen Fonds zu einer Konsolidierung kommen wird.” Ein Ausweg könnte in der Nutzung von Service-Kapitalverwaltungsgesellschaften liegen. Auf diesem Gebiet ist die Warburg-Henderson-Tochter IntReal sehr aktiv. Die AIFM-Richtlinie ermögliche es aber auch etablierten Fondsanbietern, ihre Produktpalette unkompliziert zu erweitern und neue Anlegerkreise zu erschließen.Im Vergleich mit dem Fondsstandort Luxemburg hat Deutschland deutlich aufgeholt. Dies gelte insbesondere bei den Produkten, sagte Uwe Stoschek, Partner des Wirtschaftsprüfers PricewaterhouseCoopers. “Luxemburg liegt heute beim Auslandsvertrieb vorn. Es ist aber offen, ob das so bleiben wird.” Sollte das im Gesetzgebungsverfahren kurz vor der Bundestagswahl gescheiterte Investmentsteuer-Anpassungsgesetz nicht angewendet werden können, wären die Folgen dramatisch. In der Praxis wird damit allerdings nicht gerechnet. Stoschek warnte Nicht-EU-Manager, die Fonds an deutsche Anleger verkaufen wollen: “Jeder von ihnen unterliegt den Bestimmungen der AIFM-Richtlinie.” So müssten insbesondere die Genehmigungsverfahren bei der BaFin durchlaufen werden und strategische und organisatorische Aspekte des Vertriebs zwingend beachtet werden.Als stabile und ausschüttungsorientierte indirekte Anlage empfahl Stephan Bone-Winkel, Vorstand des auf Unternehmensimmobilien spezialisierten Dienstleisters Beos, diese Assetklasse. “Sie weisen einen robusten Cash-flow aus und sind auch in volatilen Phasen wertbeständig.” Außerdem verhielten sie sich komplementär zu anderen Nutzungsarten und eigneten sich deshalb als Risikoausgleich für deutsche Portfolios. “Seit mehr als 20 Jahren weisen Unternehmensimmobilien eine um rund 20 Basispunkte höhere Ausschüttung auf als die anderen Assetklassen. Gleichzeitig ist ihre Wertentwicklung deutlich stabiler.”