Von Torsten K. MorisseGeschäftsführer Median Solutions (DE) GmbHundFritz RothVorstand Median Invest AGWir müssen mehr in Sachwerte investieren” – solche oder ähnliche Äußerungen sind derzeit gang und gäbe in Medien und auf fast jeder Investmentkonferenz. Der Anlagedruck bei institutionellen Anlegern für Sachwerte ist unverändert groß.Woher kommt diese Tendenz? Zum einen ist festzustellen, dass in vielen Portfolien die Anlageklasse Sachwerte (Alternative Investments, wie Immobilien, erneuerbare Energieerzeugungsanlagen oder Wälder) in den vergangenen Jahren eine merklich geringere Gewichtung erfahren hat als beispielsweise ähnlich solide, aber eben leichter im Bestand zu betreuende Rentenpapiere. Zum anderen sind der Erwerb und Besitz einer Sachanlage in der Regel in jeder Phase des Investmentprozesses deutlich aufwendiger. Begonnen bei der Anschaffungswertermittlung über die laufenden Wertzu- oder -abschreibungen bis hin zum aktiven Management der Kapitalanlage, ist dezidiertes Know-how in all diesen Phasen von nöten.Unsere Erfahrung in der Betreuung vieler Investoren im Bereich von Versicherern, Versorgungswerken, Pensions- und Sterbekassen zeigt, dass historisch bedingt nur in eine überschaubare Anzahl von Anlageklassen investiert wurde. Entsprechend sind die Strukturen dieser Häuser schlank aufgestellt. Zu ein bis zwei Anlagesegmenten gibt es oftmals sehr dezidiertes Know-how – historisch bedingt überwiegend bei Schuldverschreibungen und Rentenpapieren. Genau diesen Werten kommt sodann eine besonders hohe Gewichtung zu (nicht selten mehr als 50 % des Portfolios), sie leiden heute aber besonders unter den niedrigen Zinsen und erfordern ein Umdenken. Aktuell rücken deshalb renditehaltige Investments mit eher geringer Volatilität und langfristigem Anlagehorizont in den Fokus: Sachwerte.Trotz Zinsflaute und Run auf Immobilien oder erneuerbare Energieanlagen kann unserer Einschätzung zufolge ein gut diversifiziertes Portfolio allerdings nicht zu 95 % in Sachwerten investiert sein. Nur bei institutionellen Investoren mit einem Erwartungshorizont von über acht bis zehn Jahren macht ein Anteil von über 10 bis 15 % in Sachwerten mittel- bis langfristig Sinn. Für den kurz- oder mittelfristigen Anlagebedarf (null bis sieben Jahre) sind Investitionen in Sachwerte im Regelfall dagegen nur sehr bedingt geeignet. Es stellt sich also die Frage, was für ein “richtiges”, das heißt erfolgreiches und nachhaltiges Sachanlagen-Investment wirklich notwendig ist. Als ein entscheidender Faktor kristallisiert sich immer mehr das richtige Netzwerk des jeweiligen Assetmanagement-Partners des Sachwertes heraus. Wohnimmobilien in A- und B-Lagen in Deutschland sind preislich oft für institutionelle Anleger nicht mehr interessant. Mit Kapitalfaktoren von über 20 kann in der Regel kein nachhaltiges Risiko-Rendite-Verhältnis abgebildet werden.Den Ausschlag geben die “Deals”, die off-market über das Netzwerk des Portfoliomanagers zustande kommen und erworben werden können. Dies gilt laut unseren Erkenntnissen nicht nur für Immobilien, sondern auch für andere Sachwerte, für die unsere Unternehmensgruppe Investmentstrukturen zur Verfügung stellt (unter anderem Windkraftanlagen, Solarparks, Holzplantagen, Wälder, Oldtimer etc.). Bei allem (verständlichen) Run auf die Sachwerte darf der Maßstab der kaufmännischen Sorgfalt nicht verloren gehen. Das Prinzip ist unverändert einfach: Die Investition muss sich auch vor Steuern für den jeweiligen Investor im Verhältnis zu den eingegangenen Risiken rechnen.Die Investmentstruktur, die unser Haus dazu konzipiert, gießt nach dem Asset-Auswahlprozess die definierte Kapitalanlage in die passende Form. Letztere beachtet neben den aufsichtsrechtlichen Komponenten und den steuerlichen Wünschen des institutionellen Anlegers auch seine Organisationsform und Handlungsmöglichkeiten. Häufig müssen organisationsbedingt längere interne Entscheidungswege durchlaufen werden. “Gute” Sachwerte stehen aber meistens nur für einen kurzen Zeitraum zum Erwerb. Die Umsetzung der Struktur muss auch diese Herausforderung, im Zusammen-spiel mit dem Assetmanager und den Entscheidungsgremien, bewältigen können. Hier ist die berühmte “Extra-Meile” in Kreativität und Servicebereitschaft gefragt.Erhebliche Bedeutung kommt auch der Frage der Investorenbetreuung zu. Ein guter Kundenservice und kurze Dienstwege sind dabei selbstverständlich. Dazu gehört aber auch, dass Sonderwünsche zeitnah und mit der gleichen Qualität umgesetzt und gemanagt werden wie das “normale” Leistungsspektrum. Die Aufbereitung aller nötigen Kennzahlen, das Erstellen der Bilanz- und Steuerwerte des Kunden ist unabdingbar. Ferner kommt hinzu, dass komplexe Investitionen verständlich den Gremien vermittelt werden müssen. Auch hier ist Teamgeist und unternehmerisches Commitment auf Dienstleisterseite angesagt.Wesentlich ist schließlich ebenso das Erwartungsmanagement. Enttäuschungen resultieren unserer Wahrnehmung nach häufig aus Fehlern in der Kommunikation. Kein Investor erwartet 100 % Fehlerfreiheit; wichtiger ist das richtige Fehlermanagement. Hier ist die organisatorische Flexibilität des gesamten Dienstleisterteams von Bedeutung. Mittelständische Dienstleister haben hier gegenüber großen Organisationen einen einfachen, aber für Kunden entscheidenden Vorteil: Flexibilität und Entscheidungshoheit in kürzester Zeit.Insgesamt sind Sachwerte – sieht man einmal von der Stangenware Wohnimmobilien ab – ein Bereich, in dem “Standardisierung” sowohl im Assetmanagement als auch in der Administration nicht im Vordergrund stehen kann und darf. Essenziell für eine erfolgreiche Sachwerteinvestition ist also einerseits das Verständnis für die Wünsche und regulatorischen Zwänge des Investors und andererseits das Netzwerk und Know-how des Assetmanagers und seines Verwaltungs- und Strukturierungsdienstleisters.