Die Ratingagentur Scope hat 11 von 21 offenen Immobilienfonds herabgestuft. Ursache für die Downgrades seien gesunkene Renditen wie auch gestiegene Risikoparameter, schreibt Scope in einer Mitteilung. „Die Abwertungen bei offenen Immobilienfonds haben vor zwei bis drei Jahren begonnen, und dieser Trend setzt sich nun fort“, so Scope-Analystin Sonja Knorr.

Bei der Ratingrunde vor einem Jahr wurde jeder vierte Fonds herabgestuft. Nicht nur die Anzahl der schwächer bewerteten Produkte ist diesmal deutlich größer, sondern auch der Umfang der diesjährigen Neubewertung. Während vor einem Jahr die Herabstufung jeweils um eine Note erfolgte, sind einige Produkte in diesem Jahr um mehrere Stufen nach unten korrigiert worden. Besonders hart traf es den Leading Cities Invest von Kanam, der von „A−" auf „B“ absackte. Aber auch die Wohnimmobilienfonds Intreal und Wertgrund verschlechterten sich gleich um drei Stufen.

Bei neun Fonds blieb in dieser Ratingrunde die Note stabil, darunter die fünf Schwergewichte mit mehr als 10 Mrd. Euro Vermögen von Deka, Union und Commerz Real. „Die ganz großen Fonds mit einem Volumen von zum Teil deutlich mehr als 10 Mrd. Euro konnten sich halten. Sie sind breit diversifiziert und haben eine gute Steuerung des Vertriebes“, sagt Knorr.

Das Ratingspektrum ist durch die Bewertung noch weiter auseinandergegangen und reicht von „A+“ bis „B“. Das Durchschnittsrating liegt mittlerweile nur noch bei „BBB“. „Die Ratings driften immer weiter auseinander“, so Knorr.

Betroffen von den aktuellen Abwertungen durch Scope sind in diesem Jahr unter anderem Deka-Immobilien Metropolen, Fokus Wohnen Deutschland, Grundbesitz Europa, Grundbesitz Fokus Deutschland, Grundbesitz Global, Leading Cities Invest und Swiss Life European Real Estate.

Auffällig ist, dass drei Immobilienfonds der DWS, die unter dem Namen Grundbesitz laufen, herabgestuft wurden. „Die abgewerteten Fonds der DWS leiden stärker unter Mittelrückgaben. Hinzu kommt, dass die Gutachter Wertanpassungen der Fondsimmobilien vorgenommen haben“, erläutert Knorr. Zwar kommen die Produkte vom Volumen her nicht an die Dickschiffe von Deka, Union und Commerz Real heran, doch immerhin sind zwei der DWS-Fonds im mittleren Milliardenbereich angesiedelt.

Beim Leading Cities Invest seien die Abwertungen noch deutlich größer und hätten zu einer Einjahres-Fonds-Performance von −12% per Ende April geführt. „Viele Objekte wurden in der Hochpreisphase angekauft. Von rein immobilienbezogenen Parametern wie Vermietungsquote und Mieterstruktur ist der Fonds an sich gut aufgestellt“, sagt Knorr. Ohnehin sei die sehr große Spanne bei der Performance bemerkenswert, die auf Einjahressicht von +3% bis −12% reiche.

Die schwache Performance und die höheren Zinsen sind Gründe dafür, dass Anleger wegbleiben. Das führe zu einem Impuls, Immobilien zu verkaufen, um Notliquidität zu schaffen. Das treffe einzelne Fonds besonders hart.

Die Gesellschaften äußerten sich in den Gesprächen mit Scope aber optimistisch, bis zum Jahresende ein Negativszenario abwenden zu können, wie etwa eine Aussetzung der Anteilscheinrücknahme, also eine Fondsschließung. Den Höhepunkt der Rückgaben, die wegen der Kündigungsfrist erst nach zwölf Monaten abgewickelt werden, sah die Ratingagentur im Sommer und Herbst 2023. Seitdem habe sich die Lage wieder etwas beruhigt.

Unter allen bewerteten Fonds gab es auch einen Lichtblick, den UniImmo Global. Das Produkt wurde als Einziges aufgewertet, wenn auch von einem niedrigen Niveau kommend. Dieser gegenläufige Trend liege daran, so Knorr, dass man bei dem Fonds Fortschritte erzielt habe.