ge Berlin – Die Finanzierung gewerblicher Immobilienvorhaben gleicht immer mehr einem Ritt über den Bodensee. Der gelingt, wenn das Eis dick genug ist. Doch was ist, wenn es taut und an Tragfähigkeit verliert? Die jüngste vom Verband deutscher Pfandbriefbanken (VDP) unterstützte Studie “German Debt Project” der International Real Estate Business School (Irebs) lässt den Leser befürchten, dass das Eis zumindest an diversen Stellen zunehmend dünn wird.Dabei stelle nicht die Zinswende das Hauptrisiko für die in der Immobilienfinanzierung engagierten Banken dar, sondern eine mögliche Konjunkturwende, listet Studienautor Markus Hesse bei der Präsentation der Untersuchung auf. Zwar hielten die Banken die Augen vor den steigenden Risiken nicht verschlossen und achteten stark auf die Kapitaldienstfähigkeit, wobei es zumeist noch ausreichend Puffer gebe. Doch dies gelte nur “für die Szenarien mit anhaltend guter Nachfragesituation”. Ändert sich allerdings die Temperatur, wird die Tragfähigkeit diverser Bankfinanzierungen brüchig. Zunehmende SpaltungAnders als zuvor konstatiert Hesse für das Jahr 2017 eine zunehmende Spaltung der gewerbliche Immobilien finanzierenden Banken. Während das Neugeschäftsvolumen in den vergangenen Jahren bei steigender Wettbewerbsdynamik stetig und dabei teils prozentual zweistellig zulegte, sank das Neugeschäft 2017 um etwa 3 bis 4 % – und wird nach den Erwartungen der befragten Banker auch im laufenden Turnus weiter zurückgehen. Dabei antworten die einzelnen Institute noch unterschiedlicher als in den Jahren zuvor: Einige sehen sich hierzulande weiterhin auf Wachstumskurs, wohingegen andere Banken im ersten Halbjahr deutlich unter Plan liegen, so Hesses Ermittlungen – “der Wettbewerbsdruck ist folglich weiterhin hoch”. Nur noch “Mikromargen”In der Folge werden immer häufiger nur noch “Mikromargen” verdient, wie einige Banker sagten. Um diesen nur noch bei großen Finanzierungsvolumina auskömmlichen Margen zu entkommen, flüchteten diverse Häuser aus den immer gesuchten risikoarmen Core-Objekten in höher rentierliche, aber komplexe und damit risikoreiche Finanzierungen von Projektentwicklungen und opportunistischen Investitionen. Die finanzierenden Institute folgen hier dem Strategiewechsel vieler Investoren, die wegen stark rückläufiger Mietrenditen risikobehaftete Assets suchen (müssen).Damit diese Strategie aufgehen kann, sind Investoren und Finanzierer jedoch auf eine stabile Mieternachfrage und zumindest nicht unerwartet schnell steigende Baukosten angewiesen, urteilt Tobias Just, der wissenschaftliche Leiter der Irebs – nicht ohne zu mahnen: “Beides ist aber per se unsicher.” Hesse fügt nach seinen vielen Gesprächen mit Bankfinanzierern an, “die Risiken laufen hoch bei sinkenden Margen”.Gleichzeitig fragt er sich, wo zwischen dem risikoarmen Core-Geschäft und der risikoreichen Projektentwicklung die Mitte geblieben ist. Dieses Loch entspreche der generellen Beobachtung in diesem Jahr, in dem die “Aussagen stärker auseinanderdriften” als je zuvor.Zunehmend eingeebnet seien da-gegen die Margenunterschiede zwischen den einzelnen Objektarten Büros, Hotels oder Logistikimmobilien. Einzige Ausnahme seien Handelsimmobilien, bei denen angesichts des stark steigenden Online-Handels sowohl bei Investoren als auch Finanzierern die Alarmglocken schrillten. Steigende Preise drücken LTVsSumma summarum registrierte Hesse einen – nicht erwarteten – weiteren Rückgang der Bruttomargen (siehe Grafik). Diese dürften im laufenden Jahr erneut leicht bis auf 121 Basispunkte (BP) fallen. Für sichere Core-Objekte seien die Bruttomargen sogar auf 50 bis 70 BP gefallen. Ebenfalls rückläufig sind der Studie zufolge die durchschnittlichen Verschuldungsgrade (Loan to Value – LTVs). Lagen diese 2015 noch bei 68 %, sanken sie im Jahr darauf auf 65 % und schließlich 2017 auf 61 %. Für dieses Jahr werden nahezu stabile Werte erwartet. “Das ist erst einmal eine gute Nachricht”, urteilt Hesse – nicht ohne anzufügen, dass sich hierbei allerdings auch die massiv steigenden Preise für Immobilien niederschlagen. Indexiert auf das Preisniveau des Jahres 2013 liegen die LTVs für Gewerbe bei rund 80 % und für institutionell investierbares Wohnen sogar darüber. Zugleich beobachtet Franz Eilers, der wissenschaftliche Leiter von VDP Research, dass sich die Kapitalwerte der Büroimmobilien mittlerweile deutlich von den Mieten abgesetzt hätten – was auf Dauer nicht haltbar sei.