660 Euro haben die Europäer 2017 im Schnitt für Online-Einkäufe ausgegeben. Der europäische Umsatz im Online-Handel ist damit um 11,3 % gegenüber dem Vorjahr gewachsen. In weniger etablierten Märkten wie Portugal, Griechenland und Bulgarien sogar um über 20 %. Das geht aus JLL-Berechnungen auf Basis von Daten der Ecommerce Foundation hervor.Der wachsende E-Commerce ist nur ein Treiber für die steigende Nachfrage nach Logistikflächen, neben weiteren Treibern wie der Digitalisierung und Urbanisierung. Es verwundert daher nicht, dass die Leerstandsquoten seit zehn Jahren kontinuierlich sinken. In Europa standen 2018 JLL zufolge 4,3 % der Flächen leer. Am größten ist der Flächenmangel in Deutschland mit einer Leerstandsquote von unter 3 %. Hinzu kommt, dass Logistikflächen selten spekulativ gebaut werden, sondern in der Regel Built-to-suit. Der Großteil der Flächen wird also von den späteren Nutzern in Auftrag gegeben, die sie anschließend im eigenen Portfolio halten. Die meisten Objekte kommen daher nie auf den Investmentmarkt. Nicht leicht für AnlegerDiese Entwicklungen machen es Anlegern schwer, Investitionsobjekte zu finden. Eine Lösung für Investoren sind Joint Ventures mit lokalen Projektentwicklern. So bekommen sie Zugang zu Projektentwicklungen, die sie außerhalb des Marktes ankaufen können. Damit entfällt die Konkurrenz durch andere Bieter. Gleichzeitig profitieren Investoren von der lokalen Kompetenz der Entwickler und diese wiederum von der Erfahrung der Investoren.Zudem haben Entwickler selten genügend Kapital, um mehrere Projekte parallel zu realisieren. Die Symbiose mit den Investoren ermöglicht es ihnen, sich zu diversifizieren. Sie können so mehrere oder größere Projekte entwickeln, ohne hohe Fremd-kapitalkosten stemmen zu müssen. Zudem steht der Käufer schon vor der Fertigstellung fest.Für beide Parteien positiv ist, dass Projektentwickler und Investor gemeinsam am Projekt beteiligt sind und somit das gleiche Ziel haben: Möglichst hohe Renditen bei geringen Risiken zu erwirtschaften. Am stärksten gleichgerichtet sind die Interessen bei einem Beteiligungsverhältnis von 50 zu 50, bei dem Risiken und Renditen gleich verteilt sind. Wird davon abgewichen, sollte der Investor die Mehrheit halten, um seine Entscheidungsgewalt nicht aufzugeben. Zu klein darf der Anteil des Entwicklers dabei aber nicht werden, er könnte sonst eventuell zu hohe Risiken eingehen, da er weniger Kapital riskiert.Entscheidend für den Erfolg der Investition ist zudem die Auswahl des Entwicklers und des Projektes sowie Due Diligence und Monitoring. Ein Indikator für die Expertise des Projektentwicklers ist sein Track Record. Ob ein Projekt geeignet ist, hängt stärker von den Präferenzen des Investors ab. Will er es später selbst nutzen, kann er es individuell für seine Bedürfnisse entwickeln lassen. Der Nachteil dieser Built-to-suit-Entwicklungen ist, dass sie für einen bestimmten Nutzer optimiert und wenig universell einsetzbar sind. Dadurch wird es schwieriger, neue Nutzer zu finden.Für Joint Ventures sind deshalb Lagerhäuser oder Distributionsimmobilien besser geeignet. Sie können von Mietern mit unterschiedlichen Geschäftsmodellen genutzt und leichter an wechselnde Bedürfnisse angepasst werden, was das Leerstandsrisiko senkt und spekulative Projektentwicklungen ermöglicht, wodurch wiederum das Renditepotenzial steigt.Entscheiden sich Investoren für Joint Ventures, können sie ihre Anlagesumme über Investmentprodukte wie Spezialfonds diversifizieren, die in ein Portfolio aus Projektentwicklungen investieren. Einige Fonds streuen das verwaltete Kapital über Core- und Core-Plus-Objekte, damit bleibt das Risiko gering, während die Renditemöglichkeiten steigen. Trotz des Mangels an Logistikflächen ist der Einstieg in den Markt für Investoren über Joint Ventures mit Projektentwicklern noch möglich. Finden sich die richtigen Partner und geeignete Projekte, profitieren von dieser Symbiose beide Seiten. Nicholas Brinckmann, Sprecher der Geschäftsführung der Hansainvest Real Assets