tl München – Asiatische Investoren haben sich am deutschen Investmentmarkt für gewerbliche Immobilien bisher nicht so durchgesetzt wie noch vor einem Jahr gedacht. Am ersten Tag der Immobilienmesse Expo Real in München bleibt umstritten, woran dies liegt und ob es sich nur um ein kurzzeitiges Phänomen oder einen echten Trend handelt.Christian Ulbrich, Europachef des Immobiliendienstleisters Jones Lang LaSalle (JLL), beobachtet bereits seit dem Sommer Signale, dass asiatische und darunter vor allem chinesische Anleger als Käufer vorsichtiger geworden sind. “Schon wenn sie die kleinste Kleinigkeit, zum Beispiel bei den Garantien, stört, ziehen sie sich zurück”, sagte er der Börsen-Zeitung. Für Ulbrich ist aber unklar, ob es sich dabei um ein temporäres Phänomen oder einen klaren Indikator handelt.Nach Angaben von Achim Degen, Managing Partner des Immobiliendienstleisters Colliers, haben sich asiatische Investoren in Bieterverfahren häufig nicht durchsetzen können. “Der eine oder andere Verkäufer zweifelt wohl an der Transaktionssicherheit. Da fehlt noch das Vertrauen.” Für Degen steht aber fest, dass asiatische Investoren langfristig in Europa anlegen wollen.Als Käufer am deutschen Markt beobachtet JLL-Europachef Ulbrich insbesondere globale Akteure wie Blackstone. “Die haben Geld ohne Ende eingesammelt. Uns stehen US-Jahre bevor”, sagte er auch mit Blick auf die starke wirtschaftliche Entwicklung der USA.Die Finanzierung von Immobilientransaktionen bereitet hierzulande keine Probleme. “Bei 50 % Beleihungsauslauf stehen die Banken praktisch Schlange”, berichtet Georg Jewgrafow, Vorstandssprecher der BayernLB-Tochter Real I.S. “Selbst bei 75 % gibt es bei guten Objekten und Lagen kaum ein Problem.” Die Margen sind ausgesprochen niedrig, sie “zerbröseln”, wie Ulbrich sagt. Einige Banken könnten immerhin bei einzelnen Transaktionen 20 oder 30 Basispunkte mehr Marge erzielen, weil diesen Kunden die Pflege ihrer langjährigen Verbindung mit der Bank wichtiger sei als das Herausquetschen des letzten Basispunkts. Während Ulbrich das Geschäftsmodell der Banken infrage stellt (“Wo bleibt der Mehrwert?”), sieht Colliers-Manager Degen Vorteile für die Institute, die sich spezialisieren.Grundsätzlich verfügen die Investoren aber über viel Liquidität, so dass sie häufig auf Finanzierungen kaum angewiesen sind. Dies gilt für Vorsorgeeinrichtungen wie Versicherer und Versorgungswerke, aber auch für Vermögensverwalter sehr reicher Familien. “Family Offices sind aggressiver geworden”, erklärt Real-I.S.-Vorstandschef Jewgrafow. “Für sie steht der Kapitalerhalt im Vordergrund.” Sie seien bei Transaktionen zwischen 20 und 50 Mill. Euro aktiv und punkteten gegenüber anderen Investoren mit einer verkürzten Due-Diligence-Zeit, wenn sie ein Objekt unbedingt haben wollten. Dabei handelt es sich meist um gemischt genutzte Objekte, etwa mit Geschäften im Erdgeschoss und Arztpraxen oder Wohnungen darüber.