Marcus KraftGeschäftsführer der BVT HoldingDer US-Immobilienmarkt hat nach etwa sieben Jahren nicht nur die Finanzkrise überwunden, sondern befindet sich in einem neuen Höhenflug. Dennoch ist die Subprime-Krise des US-Häusermarktes vor zehn Jahren, die Auslöser der weltweiten Finanzkrise wurde, nicht ohne nachhaltige Folgen geblieben. Bei gewerblichen Immobilien, die institutionelle Investoren bevorzugen, entwickeln sich die Preise durch das in der Krisenfolge niedrig gehaltene Zinsniveau immer weniger nach immobilienwirtschaftlichen Gegebenheiten. Die Entwicklung richtet sich verstärkt nach finanzwirtschaftlichen Kriterien einer Zinsdifferenz zu alternativen Investments oder Renditedifferenzen bzw. Risikoprämien zu anderen vermeintlich risikolosen Alternativinvestitionen. Gleichzeitig veränderte die Krise des US-amerikanischen Häusermarktes, in der Millionen Zwangsversteigerungen den American Dream vom Eigenheim mit gepflegtem Vorgarten zerstörten, das Wohnverhalten. Die jungen Amerikaner haben miterlebt, dass der amerikanische Traum vom Eigenheim schnell zum Albtraum werden kann. Wohnen zur Miete gewinnt für diese Generation an Vorteilhaftigkeit. Entsprechende Prognosen erfahrener Anbieter von US-Investitionen wie des originären Gewerbeimmobilieninvestors Jamestown oder der seit 40 Jahren US-erfahrenen BVT, die bereits ab 2004 auf Wohnimmobilienentwicklungen gesetzt hatte, zum letzten Dekadenwechsel wurden inzwischen Realität. Die Zahl der US-Mieterhaushalte stieg von 33,3 Millionen bzw. 31 % im Jahr 2004 auf 42,6 Millionen bzw. über 36 % 2015, dem höchsten Wert seit Ende der 60er Jahre. (Quelle: Joint Center for Housing Studies of Harvard University, “America’s Rental Housing 2016”). Experten halten ein dauerhaftes Absinken der Hauseigentumsquote auf 62 bis 64 % für gut möglich. Jeder Prozentpunkt Quotenveränderung bedeutet ca. 1,2 Millionen potenzielle neue Haushalte als Mieter. Gleichzeitig sprechen Demografie, gesellschaftliche Entwicklung und Nachholbedarf der letzten Jahre für einen anhaltenden Neubaubedarf.Während das aktuelle Preisniveau bei Gewerbeimmobilien oder auch im Wohnungsbestand für einen langfristigen Erfolg eher sportliche Prognosen zu anhaltender konjunktureller Prosperität sowie Miet-Multiplikator- bzw. Renditeentwicklungen voraussetzt, bieten Investitionen in Mietwohnungs-Projektentwicklungen in einem überschaubaren und prognostizierbaren Planungshorizont von drei bis vier Jahren immer noch die Chance auf Renditen jenseits der 10 %. Natürlich muss sich der Investor eines erweiterten Chance-Risiko-Rasters bewusst sein, obwohl gerade die letzte Finanzkrise gezeigt hat, dass trotz hochsensiblen Timings der Krise sich die überwiegende Mehrheit der Anlagen lediglich zeitlich anpassen musste, während die Renditeerwartungen erfüllt werden konnten. Aufgelöste, vergleichbare BVT-Anlagen im Großraum Boston erzielten durchschnittlich über 15 % p. a. Gleichzeitig hat die Krisenerfahrung das Risikoinstrumentarium in Partnerwahl, Finanzierung und Standortwahl geschärft. Generell bietet das demografische und gesellschaftliche Umfeld für Mietwohnungsinvestitionen in den USA, speziell “Multi-Family Residential”, einen sehr positiven Rahmen für die kommenden Jahre. Die USA verzeichnen ein kontinuierliches Bevölkerungswachstum von durchschnittlich rund 2,6 Millionen neuen Einwohnern bzw. 0,8 % p. a. (Quelle: U.S. Census). Aktuell zieht es die Menschen wieder vermehrt zurück in die Städte. Jüngere Bevölkerungsschichten wie die rund 85 Millionen “Echo Boomers” mit Geburtsdaten von circa 1980 bis 2001, auch “Millennials” oder “Generation Y” genannt, arbeiten oft projektbezogen an wechselnden Standorten. Ein Eigenheim­erwerb würde dazu nicht passen. Sie drängen verstärkt auf den Mietwohnungsmarkt. Deren Eltern, die Baby-Boomer-Generation, die jetzt ins Rentenalter eintritt, verkauft vermehrt ihr Wohneigentum, um zum einen gebundenes Kapital freizusetzen und zum anderen um in die Nähe zu urbanen Versorgungsmöglichkeiten zu ziehen, die mit zunehmendem Alter immer wichtiger werden. Gleichzeitig ist ein Viertel der Bevölkerung jünger als 20 Jahre. Damit stellt die Nachfragewelle nach Mietwohnungen, die aus diesen Gruppen in den kommenden 20 Jahren auf den US-Mietwohnungsmarkt zukommt, eine langfristig planbare wichtige Säule für Multi-Family Residential dar. Andererseits ändern sich aber auch die Ansprüche an die Wohnimmobilien. Gefragt sind kurze Wege, gute Infrastruktur und flexible Wohnkonzepte auf kleinem Raum mit attraktiven Mieten. Das gibt zwar generell gute Aussichten für den Mietwohnungsbau und, von etwaigen neuen Jahrhundertkrisen abgesehen, hohe Planungssicherheit für einen Projektentwicklungshorizont von vier Jahren.Pauschaler Optimismus muss dennoch relativiert werden, denn Investitionen in den US-Mietwohnungsbau bedürfen professionellen Researchs, einer kompetenten und personell starken Präsenz in den USA, erfahrener und bonitärer Projektentwicklungspartner und vor allem auch professionellen Assetmanagements, da das Vermietungsmanagement weit höhere Anforderungen stellt als in Deutschland. Dann aber sind auch heute noch Renditen jenseits der 10 % realisierbar. Bei Investitionen in Projektentwicklungen ist der Investor ab einem sehr viel früheren Zeitpunkt an der Wertschöpfungskette von Immobilien beteiligt als bei Investitionen in Bestandsimmobilien. Dadurch bietet sich die Möglichkeit, nach relativ kurzer Haltedauer überdurchschnittliche Ertragschancen zu realisieren. Der Investor tritt im Allgemeinen zu einem Zeitpunkt in das Investitionsvorhaben ein, in dem die sogenannte Pre-Development-Phase, in der unter anderem die Grundstücke angebunden und die Baugenehmigungen beantragt werden, bereits abgeschlossen ist. Dies bedeutet für den Investor eine Reduzierung des unternehmerischen Risikos. Der US Mietwohnungsmarkt eröffnet damit attraktive neue Investment-Perspektiven.