Sven SimonisHead Institutional Clients Germany and Austria, Deutsche Asset ManagementIn den vergangenen Jahren haben Immobilieninvestitionen außergewöhnlich hohe Renditen erzielt. Die Differenz zwischen Renditen auf Core-Immobilien und Anleihen betrug im Dezember 2016 im Durchschnitt etwa 350 Basispunkte gegenüber Staatsanleihen und rund 300 Basispunkte gegenüber Unternehmensanleihen. Mittlerweile mehren sich jedoch die Anzeichen, die auf eine moderatere Entwicklung am Immobilienmarkt hindeuten, und auch ein nachhaltiger Anstieg der Teuerungsrate würde wohl auch die Zielrenditen unter Druck setzen. Investoren sind daher gut beraten, sich gegenüber einem veränderten Inflations- und Zinsumfeld abzusichern. Dazu empfiehlt sich eine Diversifikation, die über Regionen, Objektgrößen und Nutzungsarten hinausgehend auch alternative Immobilienanlagen einschließt. Bereits heute nutzen viele institutionelle Investoren indirekte Formen der Immobilienanlage. Allein in deutsche Immobilien-Spezialfonds waren laut BVI Bundesverband Investment und Asset Management per 31. Januar 2017 fast 66 Mrd. Euro investiert.Bei der Standortwahl sind städtische Teilmärkte zu bevorzugen, die langfristig vom technologischen Wandel, von fortschreitender Urbanisierung und günstiger Bevölkerungsentwicklung profitieren. Diese Megatrends begünstigen Einzelhandels- und Logistikstandorte sowie urbane Bürolagen.Asien gehört mit seinen prosperierenden Volkswirtschaften, der Urbanisierung und den positiven demografischen Entwicklungen zu den attraktivsten Regionen für Immobilieninvestments. Um sich diese Märkte zu erschließen, können Investoren aus einer Vielzahl von Anlageprodukten wählen. Dabei sollten sie darauf achten, dass der Assetmanager sowohl über eigene Marktexpertise verfügt als auch die spezifischen Anforderungen des Investors kennt. An den besten Standorten drücken meist harte Bieterwettstreite die Rendite. Eine Alternative zum Objektkauf ist die Immobilienfinanzierung. Bankenregulierung und steigende Zinsen haben neue Wettbewerbschancen für alternative Finanzierungsgeber aufgetan. Dazu zählen Immobilienkreditfonds, die Finanzierungs-, Immobilien- und Assetmanagement-Know-how kombinieren. Anlegern, die auch bei ihren Immobilienanlagen Wert auf Liquidität legen, bietet sich der Weg über die Börsen an. So gibt es weltweit eine Vielzahl von Immobilien-Aktiengesellschaften mit teils beachtlicher Marktkapitalisierung. Unter den börsennotierten Immobilienunternehmen besonders attraktiv sind Real Estate Investment Trusts (Reits). Denn Reits sind in zahlreichen Ländern weitgehend steuertransparent, im Gegenzug müssen sie aber in der Regel den überwiegenden Teil ihrer Gewinne an die Aktionäre ausschütten, von denen sie individuell zu versteuern sind. Reits gibt es bereits in vielen Ländern. Weil sich die meisten Reits auf eine Nutzungsart wie zum Beispiel Handels-, Hotel-, Wohn- oder Gesundheitsimmobilien spezialisiert haben, empfiehlt sich die Investition in ein regional und sektoral breit diversifiziertes Portfolio. Immobilien-Aktienfonds ermöglichen es, in eine große Bandbreite von Gesellschaften und Märkten zu investieren. Welche Anlage letztlich am besten zu einem Investor passt, hängt von seiner aktuellen und angestrebten Portfolio-Allokation sowie dem individuellen Risiko-Rendite-Profil ab. Alternative Immobilienanlagen können dabei vor dem Hintergrund eines sich verändernden Zins- und Inflationsumfelds eine sinnvolle und rentable Ergänzung sein. Entscheidend für den Anlageerfolg bleibt in jedem Fall das Underlying Asset – die Immobilie.