tl Frankfurt – Versicherer sollten auch nach Inkrafttreten des neuen Regelwerkes Solvenvcy II am 1. Januar 2016 mehr Immobilien kaufen, also ihre Quote erhöhen. “Aus Effizienzsicht sind 10 % Immobilienquote zwingend nötig”, sagte Michael Heinrich, wissenschaftlicher Mitarbeiter und Doktorand an der International Real Estate Business School IREBS der Universität Regensburg. Er bezog sich bei seinem Vortrag auf dem 10. DVFA Immobilien Forum in Frankfurt auf die Ergebnisse einer neuen, auch von ihm erstellten Studie der IREBS. Nach dem Standardmodell von Solvency II müssen Immobilieninvestitionen mit 25 % Eigenkapital unterlegt werden. Dieser Prozentsatz, der auf dem seit vielen Jahren monatlich erstellten IPD All Property Index des stark volatilen britischen Marktes beruht, sei aber für die gesamte EU viel zu hoch – nicht zuletzt, weil Diversifikationseffekte unberücksichtigt blieben. Nach den Berechnungen wären für gewerbliche Immobilien 13 bis 18 % und für Wohnimmobilien 6 bis 12 % angemessen, sagte Heinrich. Es gibt allerdings keine Anzeichen, dass die europäische Versicherungsaufsicht EIOPA die 25 % in absehbarer Zeit senken wird.85 % der europäischen Versicherer seien mit Bezug auf die Kapitalanforderungen von Solvency II überkapitalisiert. “Für große deutsche Versicherer besteht die Notwendigkeit, ihre Immobilienquoten weiter zu erhöhen”, sagte Heinrich. Indirekte Investments über Fonds oder Kredite seien dazu nicht geeignet, da sie nicht unter die aufsichtsrechtliche Immobiliendefinition fielen. Außerdem böten sie kein Potenzial für ein aktives Management der Objekte. Ein solches aktives Management gilt aber als einer der zentralen Treiber zur Werterhöhung. 2014 lag die Immobilienquote in der deutschen Assekuranz bei 3,3 %. Für Ende dieses Jahres rechnet Thomas Bahr, Senior Advisor von Corestate Capital mit 4,5 bis 4,6 %. “In den nächsten Jahren dürfte die Immobilienquote deutscher Versicherer auf 8 bis 10 % steigen”, sagte er ebenfalls auf dem DVFA Immobilien Forum.Christoph Kahl, geschäftsführender Gesellschafter der auf die USA spezialisierten Immobilienfondsgesellschaft Jamestown legte sich vehement für Investitionen in den USA ins Zeug. “Die USA sind der weltweit größte, transparenteste und liquideste Immobilienmarkt weltweit”, sagte er in seinem Vortrag auf dem DVFA Immobilien Forum. “Außerdem ist es das einzige größere Industrieland mit Bevölkerungswachstum.” Bis 2050 sollen in den USA 400 Millionen Menschen leben. Heute sind es etwa 318 Millionen. Risiken sind beherrschbarDie Risiken hält Kahl für beherrschbar. So gab es von 2009 bis 2013 kaum Neubauten. “Jetzt wird aber viel gebaut, wie etwa in New York City. Das war dort aber auch dringend nötig.” Solange die Kreditvergabe weiterhin diszipliniert verlaufe – und Kahl hat keine Hinweise, dass sich dies geändert hat – bestehe auch keine Gefahr der Blasenbildung. “Das größte Risiko ist, dass der Einkauf im historischen Vergleich ,teuer` ist.” Kahl verwies aber auf Prognosen, nach denen das Wachstumspotenzial beim Nettomietüberschuss in den kommenden Jahren 20 bis 40 % beträgt. Dann könne sich heute ein Kauf eben doch lohnen.