Die Folge der Pandemie für die Immobilienwirtschaft werden erst im Laufe des Jahres richtig sichtbar werden. Dieser Überzeugung ist Andreas Arndt, Vorstandsvorsitzender und Finanzvorstand der Deutschen Pfandbriefbank. Die Prognose 2021 seines Instituts reflektiere daher, sagte er auf der Online-Jahrespressekonferenz, „dass die eigentliche gesamtwirtschaftliche Bewährungsprobe noch bevorsteht, und zwar voraussichtlich im dritten und im vierten Quartal dieses Jahres“.

Arndt erwartet dann deutliche Auswirkungen auf die Vermietungssituation und die Immobilienpreise. Dies werde hervorgerufen durch die Abfolge von Insolvenzen, höherer Arbeitslosigkeit, Freistellungen, Leerständen und weniger staatliche Unterstützung in Kombination mit den strukturellen Auswirkungen von mehr Homeoffice, reduzierter Reisetätigkeit und mehr Online-Handel. Die Schlussfolgerung von Arndt: „Wir bleiben vorsichtig.“ Auf die Frage, ob dieser Ansatz angesichts der – nach Expertenmeinungen der jüngeren Zeit –  möglicherweise ausbleibenden Pleitewelle zu konservativ sein könnte, erklärte er, dies möge sein: „Ich irre mich lieber an der Ecke, als dass wir hinter dem Zug hinterhergucken, wenn er aus dem Bahnhof heraus ist.“ Die Aktie beendete den Xetra-Handel mit einem Ab­schlag von 3,6% auf 8,81 Euro.

Arndt erklärte, die Bank strebe ein Ergebnis vor Steuern oberhalb des abgelaufenen Jahres an. Eine Zielbandbreite nannte er nicht. Der Vorsteuergewinn war, wie bereits bei Vorlage der Eckzahlen offengelegt (vgl. BZ vom 27. Februar), von 216 Mill. auf 154 Mill. Euro gesunken (vgl. Tabelle). Der entscheidende Treiber war die auf 126 Mill. Euro mehr als verdoppelte Risikovorsorge. Davon entfielen Arndt zufolge rund 70 Mill. Euro auf modellbasierte Wertberichtigungen der Stufe 1 und 2. Die übrigen 57 Mill. Euro wurden für Einzelhandelsimmobilien in Großbritannien zur Seite gelegt (siehe Grafik).

Die Risikovorsorge werde im laufenden Jahr sinken, prognostizierte der Vorstandschef. Er begründete dies mit den pauschalen Abschirmungen im vergangenen Jahr (Stufe 1 und 2), die einen Teil der – nicht auszuschließenden – Wertberichtigungen 2021 auf Einzelfälle (Stufe 3) abfedern sollten. Die Risikovorsorge bleibe aber die Größe mit der größten Varianz, warnte Arndt. Den Verwaltungsaufwand will die Bank stabil halten. Der Zinsüberschuss werde unverändert sein oder leicht steigen, getragen von geringerem Aufwand für Refinanzierung.

Gemäß dem konservativen Ansatz erwartet die Deutsche Pfandbriefbank ein Neugeschäft in der gewerblichen Immobilienfinanzierung nur zwischen 7 Mrd. Euro und 8 Mrd. Euro. Damit sinkt die Prognose wie bereits in den Vorjahren. Zuletzt waren 8 Mrd. Euro bis 9 Mrd. Euro anvisiert worden. 2020 erreichte die Deutsche Pfandbriefbank 7,3 Mrd. Euro, ein Rückgang um 1,7 Mrd. Euro. Zum Vergleich: Im Jahr 2017 hatte die Bank in der gewerblichen Immobilienfinanzierung noch 10,7 Mrd. Euro neu ausgegeben.

Arndt sagte, das Transaktionsvolumina an den Immobilienmärkten sei im vergangenen Jahr im europäischen Durchschnitt um ein Drittel gesunken. Allerdings sprang die Bruttoneugeschäftsmarge in der Immobilienfinanzierung der Pfandbriefbank im vergangenen Jahr von 155 Basispunkten auf 180 Basispunkte. Im Jahr 2021 rechnet Arndt mit einer leicht sinkenden Marge.

Arndt versprach den Aktionären eine aktive Ausschüttungspolitik: „Wir sehen uns weiterhin als Dividendentitel.“ Die Wiederaufnahme der Zahlung für das Jahr 2020 dürfe als Indiz dafür gewertet werden, dass es weiterhin eine Ausschüttungs­quote von 50% plus 25% Sonder­dividende geben solle. Im vierten Quartal werde geprüft, ob die laut EZB aktuell maximal möglichen 0,26 Euro je Aktie durch eine weitere Dividendenzahlung ergänzt werden. Eine Nachzahlung für die ausgefallene Ausschüttung 2019 schloss Arndt aus. Das den Aktionären zurechenbare Ergebnis pro Aktie habe im vergangenen Jahr 0,74 Euro je Aktie betragen, sagte der Vorstandsvorsitzende. Dies entspreche in der Summe 100 Mill. Euro. Die Differenz zum Nettoergebnis erkläre sich durch den Kupon für AT1-Kapital von 17 Mill. Euro. Die Steuerquote sei stark gestiegen, weil die Risikovorsorge steuerlich nicht reklamiert werden könne, sagte Arndt.

Die Immobilienwerte seien im vergangenen Jahr im Schnitt deutlich weniger stark als zunächst befürchtet gesunken, sagte Arndt. In Teilmärkten für Büro- oder Wohnobjekte in besten Lagen seien sogar leichte Preisanstiege zu beobachten. Besonders negativ betroffen seien die Im­mo­bilienarten Einzelhandel, Hotel und auch B-Lagen-Büroimmobilien. Die vorläufigen Zahlen bestätigen die bereits veröffentlichten Eckwerte. Der Einbruch infolge der Coronakrise wurde etwas abgepuffert durch das stark von 3 Mill. Euro auf 22 Mill. Euro gestiegene sonstige betriebliche Ergebnis. Das Management erklärte diese Zunahme mit steuer­lichen und rechtlichen Effekten. Andererseits gingen die Entschädigungen für vorzeitig zurückgezahlte Finanzierungen stark zurück, so dass das Realisationsergebnis von 48 Mill. Euro auf 26 Mill. Euro sank. Der Geschäftsbericht mit den endgültigen Ergebnissen wird am 23. März veröffentlicht.

Wertberichtigt Seite 8