Von Werner Rüppel, FrankfurtOffene Immobilienfonds haben seit der Krise 2008/2009 zumeist stabile Renditen erwirtschaftet und gelten als sichere Anlageform. Doch gibt es auch bei diesen Produkten Risiken: Bricht der Immobilienmarkt infolge der Coronaepidemie auf Dauer massiv ein oder kommt es verstärkt zu Mietausfällen, würde das auch offene Immobilienfonds treffen. Dies alles erscheint derzeit noch immer nicht sehr wahrscheinlich, ist aber auch nicht gänzlich auszuschließen.Die zuletzt starke Nachfrage nach offenen Immobilienfonds bildet die Statistik des Fondsverbands BVI ab. So flossen den heimischen Immobilienfonds im Jahr 2019 satte 10,7 Mrd. Euro bei den Publikumsfonds und 10,6 Mrd. Euro bei den Spezialfonds zu. Zum Ultimo 2019 waren Gelder über 213 Mrd. Euro in offenen Immobilienfonds angelegt.In der Tabelle sind die größten Publikumsfonds aufgeführt. Diese haben 2019 vom Immobilienboom profitiert und erneut solide Wertsteigerungen mit Renditen von meist 2 bis 4 % erzielt. Auch die durchweg guten Noten der Ratingagentur Scope für die großen offenen Immobilienfonds zeigen, dass die Branche in guter Verfassung ist. Denn die Fonds haben neben steigenden Mieteinnahmen im Zuge der haussierenden Immobilienmärkte vor allem auch von positiven Wertveränderungsraten profitiert. Angebote kontingentiertDas Problem der Branche war bis vor wenigen Tagen die große Nachfrage nach diesen Fonds bei einem eher begrenzten Angebot an Immobilien, die noch preiswert erworben werden können. Vor diesem Hintergrund begrenzen viele Anbieter den Mittelzufluss. Manche Anbieter halten ihre Immobilienfonds offen, versuchen aber den Vertrieb so zu steuern, dass die Nachfrage zu den Ankäufen passt. So suchen sie zu verhindern, dass die Liquiditätsquote zu hoch wird – denn dies würde zulasten der Rendite gehen.Die Deka steuert seit Jahren den Zufluss in ihre offenen Immobilienfonds über ein Kontingentierungssystem. Dabei wird jedes Jahr ein Gesamtkontingent festgelegt. Dieses beträgt für die Produkte für Privatanleger der Deka (inklusive WestInvest InterSelect und Swiss Life European Living) für das Jahr 2020 insgesamt 1,9 Mrd. Euro. Bei der DWS erfreuen sich die offenen Immobilienfonds einer hohen Nachfrage, ihr Fondsvermögen stieg durch stetige Zuflüsse 2019 deutlich. Für Käufe offen sind der Grundbesitz Europa und der Grundbesitz Global. Hingegen gibt der Grundbesitz Fokus Deutschland derzeit keine neuen Anteile aus. Union Investment teilt inzwischen offene Immobilienfonds über Kontingentierungen zu. So war der etwa UniImmo:Europa im Februar im Rahmen eines Kontingents offen, dieses ist inzwischen ausgeschöpft. Seit 16. März wird beim UniImmo:Global ein Kontingent von 350 Mill. Euro zugeteilt.Der HausInvest ist für Zukäufe offen. Auch im Industria Fokus Wohnen Deutschland können Anleger im Rahmen eines Cash Call weiter ankaufen. Wie die Gesellschaft mitteilt, läuft die Cash-Call-Phase für unbegrenzte Zeit. Der Fonds prüfe diverse Ankaufsmöglichkeiten, weshalb das eingeworbene Volumen nach oben hin zunächst offen sei. Auch von Corona abhängigWird das Virus bald besiegt, sind die Bedingungen für offene Immobilienfonds weiterhin ausgesprochen günstig. Die Immobilienmärkte dürften weiterhin zulegen und eine Zinswende ist auf absehbare Zeit nicht in Sicht. Je länger aber die Coronakrise andauert, desto eher dürfte dies auch den Immobilienmarkt treffen. Einige Immobilienaktien sind bereits eingebrochen. Es drohen Mietausfälle, und selbst negative Wertveränderungen erscheinen derzeit durchaus möglich.Anleger müssen zudem beachten, dass offene Immobilienfonds kein reiner Geldmarktersatz sind, sondern eine Anlage am Immobilienmarkt mit Liquiditätsbegrenzung: Für Neueinlagen besteht eine Mindesthaltedauer von 24 Monaten, und die Kündigungsfrist für offene Immobilienfonds beträgt zwölf Monate. Wer hochliquide bleiben will, darf diese Fonds jetzt nicht kaufen.