In einem Marktumfeld, das von einer hohen Volatilität an den Wertpapiermärkten und hohen kurz- bis mittelfristigen Inflationsaussichten ge­prägt ist, können Investitionen in alternativen Anlageformen wie Privatmarktanlagen entscheidend zur Stabilisierung des Portfolios beitragen. Es kann sinnvoll sein, Regierungsimmobilien beziehungsweise von staatlichen Institutionen gemietete Immobilien als eigene Anlageklasse zu betrachten und ihnen ein besonderes Augenmerk zu schenken. Diese Anlageklasse verfügt über zahlreiche Vorteile für institutionelle Anleger, die an langfristigen Anlagen interessiert sind. Sie verbindet eine hervorragende Planbarkeit der Er­tragsströme mit einer wettbewerbsfähigen Rendite.

Wenn die Visibilität der Erträge einer Anlage ein entscheidendes Kriterium bei der Wahl einer Investition ist, weisen Regierungsimmobilien attraktive Merkmale für Anleger auf, die nach Diversifizierung, Sicherheit und Rendite suchen. Als Anlageklasse, die als solche von den meisten institutionellen Anlegern übersehen wird, bieten von Regierungen gemietete Immobilien eine Reihe von Vorteilen. Zunächst sticht die Kreditwürdigkeit der staatlichen Mieter heraus. Doch nicht nur die sorgt für Stabilität im Portfolio. Denn auch die festen Mietvertragslaufzeiten sind im Durchschnitt länger und sorgen daher für größere Planbarkeit. Während Unternehmen sich in der Eurozone in Mietverträgen im Schnitt auf fünf bis zehn Jahre binden, liegen die Vertragslaufzeiten bei staatlichen Mietern im Schnitt bei über 15 Jahren und können sogar 20 Jahre übersteigen. Aufgrund der Nischensituation des Marktes lassen sich im Vergleich zu klassischen Gewerbeimmobilien attraktive Renditen erzielen. Für Investoren, die ihre Immobilienanlagen in einem wenig zyklischen Markt diversifizieren möchten, sind Regierungsimmobilien ein besonders geeignetes Ziel.

Dieser Markt ist in ganz Europa noch relativ fragmentiert. Das gilt für die Betrachtung aus Nutzersicht, denn jedes Land hat eine eigene Immobilienbehörde. Das gilt aber auch aus Sicht der Investoren, da es bislang keine europaweite Strategie für diese Anlageklasse gibt. Aus diesem Grund bietet sie attraktive Anlagemöglichkeiten, sofern man über die entsprechende Expertise und den Zugang zu den Assets verfügt. Darüber hinaus kann man die Diversifikation und die Stabilität der Anlage erhöhen, indem man sich auf Länder mit guten oder sehr guten Ratings wie Frankreich und Belgien (AA) oder Deutschland, Luxemburg und die Niederlande (AAA) konzentriert, deren Ratings sich mittelfristig voraussichtlich nicht wesentlich ändern werden. Darüber hinaus steigt – nach dem Covid-bedingten rasanten Anstieg der Staatsverschuldung – der Druck zu Kosteneinsparungen. Insofern dürften einige Staaten in Europa in den kommenden Jahren ihre Immobilienverkäufe beschleunigen, was wiederum neue Investitionsmöglichkeiten eröffnet.

Gerade im aktuellen Umfeld mit der höchsten Preissteigerung seit 40 Jahren spielt für Anleger der Inflationsschutz eine wichtige Rolle. Die übliche Bindung der Mietverträge an die Inflationsentwicklung sichert die zukünftigen Realrenditen des Investors bei weiterem Preisanstieg. Regierungsgebäude bieten auch und vor allem Stabilität in Bezug auf die Art des Mieters selbst. Wo Umstrukturierungen und Umzüge gewerbliche Vermieter belasten, sind die Auswirkungen bei Regierungsimmobilien geringer. Steigende Grundstückspreise und Baukosten zwingen Regierungen zwar zur Kostenoptimierung, doch die spezifischen Bauanforderungen, die im Vergleich zur Privatwirtschaft längeren Genehmigungsverfahren und die Auflagen zur Sicherung der Liegenschaften wirken sich eher negativ auf die Umzugsbereitschaft der Behörden aus. So ist die Wahrscheinlichkeit, dass ein Mietvertrag für eine staatlich genutzte Immobilie verlängert wird, mit im Durchschnitt 85% höher als bei einem herkömmlichen gewerblichen Mietvertrag, bei dem die Erneuerungsrate zwischen 60 und 70% liegt. Auch von dem Trend zu New Work und sinkenden Präsenzzeiten im Büro, der in immer mehr Privatunternehmen zu beobachten ist und zu einer Verringerung der Fläche pro Mitarbeiter führt, dürften die Behörden weniger betroffen sein. Denn sie unterliegen Zwängen, die sich mit dem Homeoffice für Staatsbedienstete manchmal schwierig vereinbaren lassen.

Regierungsimmobilien bleiben eine spezifische Nischenanlageklasse. Für Investoren mit langfristigem Anlagehorizont können sie aber durchaus interessant sein. Denn die Qualitäten dieser besonderen Anlageklasse sind insbesondere in Zeiten höherer Inflation, zunehmender Volatilität und Unsicherheit an den Märkten unbestreitbar. Mittel- bis langfristig dürfte auch das Angebot steigen. Denn Staaten müssen ihre Haushalte konsolidieren und werden daher verstärkt Sale-and-Lease-Back-Transaktionen auf den Weg bringen. Darüber hinaus dürften staatliche Institutionen ihr Immobilienportfolio verdichten und sich auf wichtige Standorte und energieeffiziente Gebäude konzentrieren. Den Weg dorthin werden sie mit privaten Investoren und der Expertise privater Partner, die die Immobilien effizient verwalten, beschreiten.