Kurz vor dem Weihnachtsfest wartet der Wohnimmobilienkonzern Adler Group mit einer Refinanzierung auf, bei der es um den stattlichen Betrag von 1,2 Mrd. Euro geht. Doch große Festtagsfreude wäre unangebracht. Zwar sinkt der endfällige Zins um 4,25 Prozentpunkte auf 8,25% im Jahr bei unveränderter Laufzeit bis Ende 2028. Doch das ist immer noch ein extrem hoher Satz, der sich im operativen Geschäft, der Vermietung von Wohnungen, keinesfalls verdienen lässt. Das zeigt schon der Vergleich mit der Mietrendite. Diese lag Ende September bei 3,8%. Im Kernmarkt Berlin sind es infolge der hohen Bewertung der Bestände gar nur 3,5%.

Insofern sind die neuen Konditionen auch unter Einrechnung des Disagios von 1% besser als die bisher fälligen 12,5%, aber noch immer alles andere als nachhaltig. Erst recht gilt das für die Anleihen im Rang 1,5, deren endfälliger Zins fürs Erste unverändert bei horrenden 14% bleibt. Solche Bedingungen zeigen, dass Adler nach wie vor ein angeschlagenes Unternehmen ist, auch wenn sich das Risikoprofil durch die Umschuldung von herkömmlichen Bonds in nachrangige Anleihen ohne Fälligkeit, die nach dem Bilanzstandard IFRS als Eigenkapital gelten, und den Verkauf von Immobilien verbessert hat und sich das Zinsumfeld allmählich entspannt.

Geholfen hat bei der Refinanzierung, dass schwächer besicherte Geldgeber ein Interesse daran haben, dass weniger Zinsdienst an erstrangig besicherte Gläubiger abfließt. Sie übernehmen daher einen Teil der Umschuldung selbst. Ganz oben auf der To-do-Liste des Managements stehen weitere Verkäufe, um das sündhaft teure Fremdkapital zu verringern. Nach der Veräußerung des 62,8%-Anteils an der Tochtergesellschaft Brack Capital ist die Trennung vom Nordrhein-Westfalen-Portfolio offenbar weit gediehen. Es umfasst mehr als 7.000 Wohnungen mit 0,6 Mrd. Euro Bruttovermögenswert. Schwieriger ist der Verkauf der Projektentwicklungen. Ob von Adler letztlich überhaupt etwas übrig bleibt, ist zumindest fraglich. Sogar Verwaltungsratschef Stefan Brendgen lässt offen, wie das „Endgame“ aussieht. Das sagt alles.