In einem schwierigen Immobilienumfeld mit fallenden Preisen, geringeren Umsätzen und einer zurückgehenden Nachfrage nach Krediten hat auch der Pfandbrief als bevorzugtes Refinanzierungsinstrument Federn lassen müssen. Die Neuemission von Pfandbriefen verringerte sich von 82,3 Mrd. Euro (2022) auf 65,7 Mrd. Euro (2023). Dabei ging der Rückgang fast ausschließlich zulasten der Hypothekenpfandbriefe (51,9 nach 68,1 Mrd. Euro), während neue öffentliche Pfandbriefe für 13,8 (14,2) Mrd. Euro auf den Markt kamen.

Beim Pfandbriefumlauf setzte sich der 2019 begonnene leichte Aufwärtstrend mit Nettoneuemissionen auch 2023 fort. Zum Jahresultimo wurde die Marke von 400 Mrd. Euro wieder übertroffen. Das lag nur an den Hypothekenpfandbriefen (296,3 nach 284,4 Mrd. Euro), während öffentliche Pfandbriefe verloren (104,0 nach 110,1 Mrd. Euro) – und damit den schon seit mehr als 20 Jahren anhaltenden Trend fortsetzten.

Deutlich stärker als die Neuemission von Pfandbriefen verringerte sich das Hypothekargeschäft der 48 Bank-Mitglieder des Verbandes Deutscher Pfandbriefbanken (VDP). 2023 gingen die Darlehenszusagen um 22,1% auf 136,8 Mrd. Euro zurück. Bei der Immobilienfinanzierung (−31% auf 110 Mrd. Euro) schwächelten Kredite für Wohnungen (−36% auf 64,1 Mrd. Euro) deutlich mehr als Gewerbefinanzierungen (−24% auf 45,9 Mrd. Euro). Dagegen legte die Staatsfinanzierung kräftig zu (+73% auf 26,8 Mrd. Euro), wenn auch auf niedrigem Niveau.

Die von den VDP-Mitgliedern finanzierten gewerblichen Immobilien befanden sich 2023 überwiegend in Deutschland (57% der Darlehenssumme), gefolgt von den USA (7,4%), Großbritannien (6,4%) und Frankreich (6,1%). Im Staatsfinanzierungsgeschäft lagen die Schuldner, überwiegend öffentliche Haushalte, zu rund 80% in Deutschland.

Auf die Verbandsmitglieder entfallen 39% der per Ende 2023 vergebenen Wohnungsbaukredite von 1,8 Bill. Euro. In der Gewerbeimmobilienfinanzierung (Bestand Ende 2023 rund 300 Mrd. Euro) ist ihr Marktanteil mit etwa 58% nach VDP-Angaben deutlich höher.