tl Frankfurt – Immobilieninvestoren sollten hierzulande bei Objekten abseits des (Core-) Mainstreams zugreifen, also beispielsweise bei Objekten mit kürzeren Mietlaufzeiten (unter zehn Jahre). Dazu rät Klaus Franken, CEO des Immobilien-Transaktionsberaters Catella Property Group. Für 2010 schätzt er das gewerbliche Transaktionsvolumen auf 18 (i.V. 10,3) Mrd. Euro und für 2011 auf 20 Mrd. Euro.Für das laufende Jahr geht Franken in Deutschland von gewerblichen Transaktionen im Wert von mehr als 18 Mrd. Euro aus. “Für 2011 ist allein aus den Nachfragewerten ein Potenzial von bis zu 30 Mrd. Euro möglich.” Tatsächlich, schränkt der Catella-CEO ein, dürften es aber maximal gut 20 Mrd. Euro werden. Denn es gingen die Objekte aus. Genug aufgeschäumt2010 sei ein “Cappuccino-Markt” gewesen, ausschließlich geprägt von Core-Objekten. “Für 2011 ist zu erwarten, dass die aufgeschäumte Milch den Markt nicht mehr zufriedenstellen kann.” 2010 habe es einen preistreibenden “Run” auf das schmale Segment der Top-Immobilien mit Neubauten in den Top-5-Städten in 1-a-Lagen mit Mietverträgen von mindestens zehn Jahren Laufzeit und ausschließlich bonitätsmäßig einwandfreien Mietern gegeben. “Aber mehr als 95 % des Bestandes sind nicht solche Core-Immobilien.” Falsch deklariertNach Beobachtung von Franken wurden aufgrund der hohen Nachfrage auch solche Objekte als “Core” deklariert, die es eigentlich nicht waren. Denn: “Lange Laufzeiten allein sind kein ,Core`-Kriterium.” Vielmehr seien Objekte mit langen Mietvertragslaufzeiten “aufgehübscht” worden, die eigentlich z. B. aufgrund eines falschen Standorts gar nicht “Core” waren.Für Franken lautet daher das Motto der Zukunft: “Raus aus der ,Core`-Falle!” Es gelte Chancen abseits des Mainstreams zu nutzen. “Die ersten Pensionskassen haben erkannt, dass sie nicht mit geschlossenen Fonds um langfristige Mietverträge wetteifern sollten.” Mit mehr als 100 Basispunkten mehr Rendite könnten Kosten von Mietvertragsverlängerungen leicht aufgewogen werden. In sehr guten Lagen erstklassiger Städte akzeptierten mehr und mehr Anleger auch kürzere Laufzeiten für eine höhere Rendite.Etliche Family Offices würden anstelle von Banken in Projektfinanzierungen zwischen 30 und 50 Mill. Euro einsteigen, weil die entstehenden Core-Immobilien auf jeden Fall verwertbar seien. “Ein Family Office investiert bei einem solchen Entwicklungsvorhaben bis zu 20 Mill. Euro Eigenkapital und erreicht damit eine Rendite von 8 bis 10 %.” Das Risiko sei gering, da die Lage der Projekte gut und das Vermietungsrisiko gering sei. Neubau im ZentrumAls anhaltenden Megatrend sieht Franken Wohnimmobilien – in erster Linie Neubau. Viele Institutionelle hätten vor fünf bis sieben Jahren ihre alten Bestände verkauft und würden sich jetzt wieder in guten Lagen von Ballungszentren bei Neubauten engagieren. “Dann akzeptieren sie auch eine Rendite von 5 %.” Während Hamburg und München vor allem für Neubauten interessant seien, biete Berlin zumindest langfristig im Bestand Mietsteigerungspotenzial. Für Neubauten gebe es in der Hauptstadt hingegen nur ein geringes Potenzial, da dort die Spreizung zwischen Bestands- und Neubaumieten zu gering sei.