Von Thomas List, Frankfurt Viel Schatten bei Direktinvestitionen, mehr Licht bei steuerbegünstigten Aktien (Reits) in Japan, Singapur und Hongkong – so beschreibt Eng Teck Tan von Treasury Asia Asset Management in Singapur die Lage für europäische Investoren, die auf asiatischen Immobilienmärkten aktiv werden wollen. Wenig guter WohnraumGrundsätzlich ist der Wohnungsmarkt in Asien durch eine hohe Nachfrage und einen Mangel an Qualität gekennzeichnet. Dies lässt sich am Verhältnis von Kaufpreis zu Pro-Kopf-Einkommen erkennen. Dieses liegt nach Angaben von Datastream in Shanghai für ein Apartment bezogen auf den Quadratmeter-Preis bei 31 zu 1, in Singapur und Hongkong bei 8 zu 1 sowie in Tokio bei 6 zu 1.”Auf dem Wohnungsmarkt in Singapur mangelt es nicht an Liquidität”, sagte Eng Teck Tan im Gespräch mit der Börsen-Zeitung. Zwar sei der Marktzugang in Singapur für Ausländer leicht. Doch kämen Europäer und Amerikaner bei erstklassigen Objekten gegen lokale Investoren kaum zum Zuge. “Diese bedeutende Nachfragergruppe ist kaum zu kontrollieren, da sie häufig bar zahlt.” Das Angebot vor allem im Luxus-Wohnsegment steige stark an, da viele veraltete Objekte mit vier bis fünf Stockwerken abgerissen und durch 14- bis 15-stöckige Neubauten ersetzt würden. “Seit dem Marktzusammenbruch 2007 sind die Preise im Luxus-Wohnsegment um mehr als die Hälfte gefallen. Ich erwarte einen weiteren Rückgang um 15 bis 20 %”, sagte Tan. Deutlich besser seien die Chancen im Massensegment. “Diese Wohnungen fragen insbesondere die 1,7 Millionen Ausländer unter den 5 Millionen Einwohnern Singapurs nach.” Überhitztes HongkongAls “verrückt” beschreibt der Immobilienexperte die Situation auf dem Wohnungsmarkt Hongkongs. Im Gegensatz zu Singapur sei das Angebot in der ehemaligen Kronkolonie verschwindend gering. “Das wird sich auch die nächsten zwei bis drei Jahre kaum ändern.” Auf der Nachfrageseite seien Festlandchinesen bereit, fast jeden Preis zu bezahlen. “Erst vor wenigen Monaten wurden für eine Wohnung 1,3 Mill. Dollar pro Quadratmeter bezahlt.” Es sei eine Blase entstanden, die vorläufig weiter wachsen werde.Den japanischen Wohnimmobilienmarkt beschreibt Tan als sehr herausfordernd. “Angesichts der negativen demografischen Faktoren und des geringen Vertrauens in die Regierung fallen die Preise.” Positiv sei einzig die hohe Liquidität, die Investoren in der Hinterhand hielten.Ähnlich wie der Wohnungsmarkt sind auch die gewerblichen Märkte in Asien durch einen Mangel an qualitativ hochwertigen Flächen gekennzeichnet. Deshalb sind die Kosten trotz vergleichsweise geringer Einkommen hoch (s. Grafik). Dies gilt insbesondere für Büros.Im gewerblichen Bereich verwies Tan auf die hohe Zahl kollabierter Reits. “Sie kommen aber aus der zweiten Reihe.” Trotzdem bleibe die Konsolidierung des Sektors bisher aus. “Ich erwarte dies aber 2010, da dann viele Kredite prolongiert werden müssen.” Ein hohes Kurspotenzial wiesen die japanischen Reits der ersten Reihe wie Nippon Building Fund und Japan Real Estate auf, da bei ihnen Portfoliostruktur und Management deutlich besser seien. “Nach Ende der Konsolidierung dürften etwa 20 Reits übrig bleiben.”In Singapur liefen Einzelhandels-Reits mit Ertragssteigerungen von 10 bis 15 % gut. “Dies liegt am geringen Angebot an hochwertigen Flächen – vor allem in der Peripherie. Neue Shopping Malls in den Satelliten-Vororten haben meist eine Monopolposition und rentieren entsprechend.”Der Büromarkt in Singapur weise nach drastischen Einbrüchen erste Erholungstendenzen auf. “Angesichts einer riesigen Projektpipeline können heute Mietverträge für 65 bis 86 sing. Dollar (31 bis 41 Euro) pro Quadratmeter abgeschlossen werden. Zu den besten Zeiten waren es 215 sing. Dollar (104 Euro) pro Monat.”Die jährliche Nachfrage nach Büroraum betrage zwischen 93 000 und 140 000 Quadratmeter, auf den Markt kämen 2010 und 2011 hingegen insgesamt 186 000 bis 280 000 Quadratmeter. “Dieses große Angebot kann daher erst ab 2012 absorbiert werden.” Situation “etwas besser”In Hongkong ist die Situation im gewerblichen Bereich laut Tan “etwas besser”. “Hier gibt es nicht einen solchen Angebotsüberhang wie in Singapur.” In der früheren Kronkolonie sei daher mit einer schnelleren Erholung zu rechnen. Allerdings sind auch hier die Quadratmeter-Preise von in Spitzenzeiten 2 150 HK-Dollar (ca. 185 Euro) auf 640 HK-Dollar am Tiefpunkt der Krise gefallen und betragen jetzt rund 1 080 HK-Dollar (rund 94 Euro). “Im Einzelhandel sind die Mieten durch den großen Ansturm aus China – 19 Millionen Kunden kommen jedes Jahr von dort – konstant geblieben.”