Die überwiegende Mehrheit der Immobilienunternehmen in Deutschland hat in den vergangenen Jahren ein hoch professionelles Immobilienmanagement entwickelt. Portfoliomanagementsysteme in Verbindung mit effizienten Property- und Asset-Management-Strukturen zeugen von der intensiven Auseinandersetzung mit dem Immobilienvermögen. Dagegen ist ein systematisches Management der Verbindlichkeiten nur in den wenigsten Unternehmen zu beobachten. Die Fragestellungen der Branche beziehen sich bislang überwiegend noch auf das Kerngeschäft: Optimierungspotenziale werden ausschließlich in einer wirtschaftlich verbesserten Immobilienverwaltung und -bewirtschaftung sowie in Einsparmöglichkeiten auf Einzelobjektebene gesucht. Mangelnde Markttransparenz und fehlende Benchmarks erschweren kreditportfoliobezogene Analysen zusätzlich. Liquidität wird verbessertEine Optimierung der Passivseite birgt jedoch immense Werthebel. Die Immobilienbranche zählt mit einem durchschnittlichen Fremdkapitalanteil von 70 bis 90 % zu den kapitalintensivsten Branchen. Selbst bei kleineren Immobilienunternehmen kumulieren sich die Verbindlichkeiten bereits auf dreistellige Millionenbeträge. Damit verbunden sind Zinsbelastungen in Höhe von mehreren Millionen Euro pro Jahr. Schon geringfügig verbesserte Zinskonditionen können einen deutlich positiven Einfluss auf die Liquidität der Unternehmen haben. Bisher unsystematischEine große Herausforderung im Rahmen des Kreditmanagements besteht jedoch zunächst darin, den Istzustand des Kreditportfolios “sauber” darzustellen. Üblicherweise sind die Darlehensinformationen weder systematisch noch genügend detailliert erfasst. Darüber hinaus erfolgt bei vielen Immobilienunternehmen oft keine verursachungsgerechte Besicherung der Darlehen – Investitionen werden häufig über Unternehmensfinanzierungen abgebildet. Der Aufwand, den Zusammenhang zwischen Darlehen, Objekt und Grundstücken darzustellen, ist daher erheblich. Insbesondere die Aufbereitung der Grundbuchinformationen zur Klärung der Besicherungssituation erfordert einen hohen zeitlichen Aufwand. Einfacher ist es hingegen, Informationen zu den Objekten zu erhalten, da die meisten Immobilienunternehmen bereits über gut strukturierte und transparente Objektportfolien verfügen. Erfahrungsgemäß lassen sich bereits bei der Aufbereitung der erforderlichen Informationen Hinweise zu Optimierungsmöglichkeiten ausmachen. Mehr InformationenSoll das Kreditportfoliomanagement als strategisches Steuerungsinstrument eingesetzt werden, müssen perspektivische Kreditmarktinformationen zu Zins- und Devisenentwicklungen ergänzt werden. Idealerweise sind hierfür die Investitions- und Cash-flow-Planungen des Unternehmens mit dem Kreditportfolio zu verknüpfen, um künftige (Des-)Investitionsbedarfe entsprechend ihrem zeitlichen Anfallen darzustellen. Nur so lassen sich geplante Investitionen und Finanzierungen optimal aufeinander abstimmen und daraus nachhaltige Liquiditätsbudgets ableiten – beispielsweise durch das frühzeitige Tilgen von Krediten, um in Niedrigzinsphasen bessere Anschlusskonditionen zu erlangen. Dadurch lassen sich neue Liquiditätsspielräume für weitere Investitionen des Unternehmens schaffen.Im Ergebnis können durch ein systematisches Kreditportfoliomanagement die Chancen und Risiken der Finanzierungen erkannt und gezielt gesteuert werden. Das Mehr an Transparenz stärkt die Verhandlungsbasis gegenüber Kreditinstituten, was zu einem verbesserten Rating und somit zu besseren Finanzierungskonditionen führen kann. Basel II als Treiber Das Management der Verbindlichkeiten dürfte künftig auch deshalb wichtiger werden, weil die stärkeren Kontrollen der Banken durch gesetzliche Rahmenbedingungen wie Basel II, das Gesetz zur Kontrolle und Transparenz im Unternehmensbereich und gegebenenfalls durch eine stärkere öffentliche Aufsicht auch die Unternehmen zu mehr Kontrolle und Transparenz zwingen. Darüber hinaus bietet ein Kreditportfoliomanagement, im Vergleich zu anderen Optimierungsmaßnahmen wie beispielsweise der Prozessoptimierung, eine relativ einfache Möglichkeit zur wertorientierten Unternehmenssteuerung.