Von Thomas List, Frankfurt Ist der Tiefpunkt des Marktzyklus schon erreicht? Oder steht er unmittelbar bevor? Das fragen sich viele Marktteilnehmer, die den optimalen Einstiegszeitpunkt suchen. Doch der ist für langfristig orientierte Investoren wie Versicherer und wohlhabende Familien nicht entscheidend. “Das Timing ist für uns nicht so wichtig, denn wir investieren langfristig für mindestens sieben bis zehn Jahre, teilweise auch länger”, sagte Olivier Piani, Leiter der Allianz Real Estate. Er suchte zusammen mit seinen Mitdiskutanten auf dem Podium auf der Immobilienmesse Expo Real “Wege aus der Krise”. Sicherheit an erster StelleDie Allianz wolle ihre Immobilienquote von aktuell unter 4 % auf 6 bis 8 % erhöhen. Nach Ansicht von Piani ist der Tiefpunkt des Marktzyklus noch nicht erreicht. Zur Begründung verwies er auf die andauernde Wirtschaftskrise und die Commercial Mortgage Backed Securities (CMBS) von mehr als 1 Bill. Dollar, die in den kommenden drei Jahren fällig würden. Bei den CMBS erhofft Albert Behler, President und CEO der New Yorker Paramount Group, Hilfe von der US-Regierung. “Das wird nicht so schlimm wie erwartet.” Ganz anders sind hingegen seine Prognosen bezüglich des Immobilienpreiszyklus. “Es wird noch schlechter. Trotzdem kaufen wir schon jetzt.” Nur erstklassige GebäudeDie von dem Otto-Versand-Gründer Werner Otto 1973 initiierte Immobiliengruppe Paramount erwerbe aktuell nur erstklassige Gebäude in Manhattan. “Wir haben 2009 zwei Transaktionen durchgeführt, eine dritte folgt.” Bei den ersten beiden handele es sich um Objekte, die 2008 weit unter den Errichtungskosten auf den Markt gekommen seien. “Als langfristiger Investor sollte man dann zugreifen.” Behler erwartet in den kommenden Jahren in den USA inflationsbedingt Mietsteigerungen von 90 bis 100 %. “Wer liquide ist und Kreditgeber finden kann, sollte jetzt einsteigen.”Das findet auch Arnold de Haan, Principal und Vice Chairman von Meyer Bergman in London. “Jetzt gibt es viele gute Gelegenheiten für erfahrene Marktteilnehmer.” Als opportunistischer Investor engagiere sich die Investmentgesellschaft im Wesentlichen bei Handelsimmobilien und verwalte in Europa Objekte für 2,6 Mrd. Euro. “Unser Ziel ist eine Eigenkapitalrendite von 20 %.”Bei Objekten, die jetzt auf den Markt kommen, zieht de Haan allerdings oftmals den Kürzeren gegenüber Investoren wie der Allianz. “Ich zahle mehr als opportunistische Anleger”, bestätigte Piani von Allianz Real Estate. Denn auch de Haan sucht erstklassige Objekte, “aber zu opportunistischen Preisen”, also zu höheren Abschlägen, als Langfristinvestoren sie verlangen. In den USA habe die Allianz in den vergangenen 14 Monaten zwei Objekte gekauft. In Großbritannien prüfe man noch, ob jetzt schon der Zeitpunkt zum Einstieg gekommen sei.Wer Fremdkapital brauche, werde bei den Banken bis 100 Mill. Dollar noch fündig, hat de Haan beobachtet. “Darüber muss der Investor – und nicht mehr wie früher die Bank – sogenannte Club Deals organisieren. Das ist angesichts entscheidungsschwacher Banken schwierig.” Paramount-Chef Behler erwartet mehr Kredite von US-Versicherern. “Die müssen ihre Liquidität dringend anlegen. Kurzfristige Investments rentieren sich ja kaum.” Auch die Allianz überlegt laut Piani, ob sie mehr Immobilienkredite vergeben soll. Kern ist Asset ManagementIm Moment dreht sich nach Angaben von de Haan alles um das Asset Management. “Angesichts steigender Arbeitslosigkeit und sinkender Konsumausgaben wollen unsere Mieter weniger zahlen.” Der Manager rechnet mit einer länger anhaltenden Schwäche der Banken, weil sie ihre Kreditengagements nur langsam abschreiben – außer die Wirtschaft erhole sich unerwartet schnell und der Konsum ziehe entsprechend an. “Mit den üblichen 18 bis 24 Monaten Verspätung merken wir das dann in der Immobilienwirtschaft.”