tl Frankfurt – 4- und 5-Sterne-Hotels werden von der Krise kräftig gebeutelt. Gewinner sind hingegen 1- und 2-Sterne-Hotels (Budgethotels) – sowohl für Geschäftsreisende als auch für Touristen. Für Investoren wie geschlossene Fonds und Spezialfonds sind sie daher ein interessantes Investitionsziel.Die deutsche Hotellerie hat bereits im laufenden Jahr deutlich unter der Wirtschaftskrise gelitten. In den ersten drei Quartalen ging die Auslastung der Zimmer hierzulande um 5,3 % zurück, der durchschnittliche Zimmerpreis sank sogar um 7,1 % und der Logiserlös pro verfügbarem Zimmer um 12 %. “Die Auswirkungen der Finanzkrise werden jedoch erst zeitverzögert 2010 die Hotellerie in vollem Umfang treffen”, erwartet Dirk Feid von der Treugast Solutions Group, einem auf das Hotel- und Gaststättengewerbe spezialisierten Beratungsunternehmen. Tourismus läuft noch gutEr begründete dies auf einer Fachveranstaltung in Frankfurt mit dem Individualtourismus, der im Gegensatz zu den Geschäftsreisen und Tagungen nach wie vor gut laufe. “2010 werden die Urlaubsbuchungen durch die steigende Arbeitslosigkeit zurückgehen, während das Geschäftsreisesegment noch nicht zulegen wird”, sagte Feid. “Als Folge sind sinkende Hotelpreise und Logiserlöse absehbar. Es dürfte drei bis fünf Jahre dauern, bis diese Erlöse wieder den Stand von Mitte 2008 erreichen werden.” Den Nerv der Kunden treffenIn dieser Krise treffen Budgethotels den Nerv der Kunden besser als 4- und 5-Sterne-Häuser. Marken wie “Motel One”, “All Seasons” und “Express by Holiday Inn” punkten mit einfachen, aber modern ausgestatteten Zimmern und verzichten auf besondere Zusatzangebote wie Wellness- oder Konferenz-Bereiche, aber auch große Küchen. Entsprechend sind die Baukosten vergleichsweise niedrig. “Da sie auch noch mit wesentlich weniger Personal auskommen als Hotels höherer Kategorien, verwundert es nicht, dass Anleger mit 8 bis 12 % Rendite rechnen können im Vergleich zu weniger als 4 % im Luxussegment”, sagte Hanno Weiß, Leiter Akquisition Real Estate bei Lloyd Fonds.Für Investitionen in deutsche Budgethotels spricht auch ihre im Vergleich zum Ausland geringe Zahl. So liegt der Anteil der 1- und 2-Sterne-Hotels in Deutschland bei etwa 10 %, jenseits der Grenzen hingegen zwischen 40 und 60 %. Für Großbritannien gibt Marc Thiel vom Investor Euro Ejendomme die Zahl der 2- und 3-Sterne-Hotels mit 1 800 an, hierzulande seien es 300.Lloyd Fonds bietet Privatkunden aktuell zwei geschlossene Fonds an. Das “Iberotel Fleesensee” als Freizeitobjekt und “Moderne Großstadthotels” mit zwei “Motel One”-Hotels in Berlin und Nürnberg. Entscheidende Erfolgsfaktoren sind für Weiß der ungebrochene Urlaubstrend, der sich infolge der Wirtschaftskrise aber verstärkt im Inland bemerkbar macht, die gute Lage (Nähe zum Strand oder in attraktivem Freizeitgelände wie Fleesensee; Innenstadtlage bei Geschäftshotels) und eine bekannte Marke (TUI bei Fleesensee, “Motel One” beim zweiten Fonds). Außerdem setzt Lloyd Fonds auf sichere Erträge durch Pachtverträge und lehnt Managementverträge ab. Sicherheit bieten schließlich die langen Laufzeiten der Betreiberverträge. 20 bis 25 Jahre sind die Regel, sagte Weiß.Die LB Immo Invest hat 2007 einen Spezialfonds für Hotels aufgelegt, der sich an Versicherer, Pensionskassen, Stiftungen und Sparkassen richtete. Mittlerweile wurden 70 Mill. von geplanten 300 Mill. Euro investiert, sagte Geschäftsführer Torsten Wesch. “Im Moment sind die Preise für Hotels wieder angemessen. Lag der Vervielfältiger zu Boomzeiten noch beim 17- bis 18fachen, ist er jetzt auf das 14- bis 15fache gesunken.”Wesch blickt aber im Gegensatz zu Analyst Feid optimistisch auf das Jahr 2010. Die LB Immoinvest setzt auf “B”-Städte, weil sie nicht so stark wie “A”-Städte auf die Wirtschaftsentwicklung reagieren. Schwierige FinanzierungNach wie vor schwierig sei die Fremdkapitalfinanzierung über Banken. “Weil sie schlechte Erfahrungen gemacht haben, finanzieren nur wenige Banken Hotels”, stellt Lloyd-Fonds-Manager Weiß fest. “Aber die Zahl reicht aus.” Als Beleihungsgrenze gibt er 50 bis 70 % an. “Das reicht für unsere Zwecke aus.” Spezialfonds dürfen nicht über 50 % gehen. Für LB-Immoinvest-Geschäftsführer Wesch ist es daher kein Problem, einen Kreditgeber zu finden.