Die jüngsten Nachrichten über die prekäre Lage vieler Warenhäuser können Experten für den Einzelhandel nicht überraschen. Warenhäuser sind, mit wenigen Ausnahmen, ein absterbendes Einzelhandelsformat. Die Umsatzproduktivität ist auf durchschnittlich etwa 2 000 Euro pro qm gesunken, müsste jedoch mindestens 3 500 Euro pro qm betragen.In den nächsten Jahren werden viele bisherigen Standorte von Warenhäusern frei werden. Was geschieht mit diesen Standorten? Oftmals handelt es sich um ausgezeichnete innerstädtische Lagen, und bereits jetzt denken Einzelhandelsexperten intensiv über alternative Nutzungen nach und unterbreiten den Eigentümern dieser Immobilien Angebote. Prüfung in zwei SchrittenDie Prüfung der Standorte mit Blick auf alternative Nutzungen erfolgt in zwei Schritten. In einem ersten Schritt werden typische Kenngrößen für den Einzelhandel wie etwa die Kundenfrequenz, die Kaufkraft, die Markt- und die Wettbewerbssituation untersucht. Hat der Standort nach Prüfung unter diesen Gesichtspunkten grundsätzlich Zukunft für den Einzelhandel, so wird in einem nächsten Schritt untersucht, welche Formate dort angesiedelt werden könnten.Viele Standorte eignen sich hervorragend für singuläre Einzelhandelsprojekte – etwa für große Buch- und Textilhandlungen, aber auch für den Lebensmittel-Einzelhandel. Einige Grundstücke sind auch für innerstädtische ShoppingCenter geeignet, die in den vergangenen Jahren zunehmend an Marktbedeutung gewonnen haben. Allerdings ist die Mehrzahl der Standorte von Warenhäusern schon wegen der zu geringen Größe nicht für Shopping-Center geeignet. Vielfach wäre eine Arrondierung durch benachbarte Grundstücke notwendig, um eine Mindestgröße für einen Shopping-Center zu erreichen – und dies ist häufig sehr schwierig oder unmöglich.Eine Analyse der bisherigen Hertie-Standorte zeigt etwa, dass nur maximal 10 % der Standorte auch für Shopping-Center geeignet wären, weitere 10 bis 15 % kämen bedingt für Shopping-Center in Frage. Ist ein Warenhaus-Grundstück jedoch für einen Shopping-Center geeignet, so kann dadurch ein sehr positiver Impuls für die innerstädtische Entwicklung gegeben werden. Die Auswirkungen einer solchen Neuentwicklung lassen sich etwa am Beispiel des Berliner Standortes Wilmersdorfer Straße belegen. Dort wurden ein altes Parkhaus von Karstadt, ein Grundstück von SinnLeffers und ein drittes Grundstück erworben. An die Stelle von trostlosen Gebäuden aus den 60er und den 70er Jahren trat ein modernes Shopping-Center, das zu einer deutlichen Aufwertung des gesamten Standortes führte und den Impuls zur Ansiedlung weiterer singulärer Einzelhandelsprojekte gab.Ähnliche Entwicklungen werden in den nächsten Jahren an vielen anderen bisherigen Warenhaus-Standorten stattfinden. Doch auch das Format der Shopping-Center muss sich ständig wandeln, um zukunftsfähig zu sein. Viele der in den 70er Jahren errichteten Shopping-Center entsprechen nicht mehr den heutigen Anforderungen von Einzelhändlern bzw. Kunden. In einigen Fällen ist der Abriss notwendig, in anderen Fällen eine intensive Bestandsentwicklung oder Revitalisierung, um die Shopping-Center an die heutigen Kriterien von Nachhaltigkeit und Offenheit anzupassen. Auch einige ältere Shopping-Center mit sehr großen Mietern aus der Warenhaus-Branche sind problematisch, wenn diese allzu stark dominieren. Umstrukturierungen in kleinteiligere Flächen können manche dieser Center jedoch wieder zukunftsfähig machen. Immer überlegenIn einer Hinsicht ist das Shopping-Center jedoch stets den Warenhäusern überlegen: Hier funktionieren die Gesetze des Wettbewerbs. Sie führen dazu, dass Einzelhändler, die die Anforderungen der Kunden nicht mehr treffen, untergehen und durch andere, leistungsfähigere Einzelhändler, welche besser den Kundenbedürfnissen entsprechen, ersetzt werden. Dadurch entsteht eine stetige Auslese und Dynamik innerhalb des Centers.In einem klassischen Warenhaus ist dies anders: Entspricht eine Abteilung nicht mehr den Kundenbedürfnissen, wird sie oft viel zu lange durch andere, erfolgreichere Abteilungen quersubventioniert. Innerhalb eines Warenhauses funktionieren die Auslesegesetze des Marktes also nicht – dafür ist jedoch das ganze Format des Warenhauses diesen Gesetzen unterworfen und muss moderneren Einzelhandelsformaten weichen.