Von Thomas List, FrankfurtDas Interesse ausländischer Investoren am deutschen Immobilienmarkt ist groß. Zur Begründung verwies Klaus Elmendorff, bei der Deutschen Bank im Bereich Mergers & Acquisitions für Immobilien zuständig, auf die großen Transaktionen im Vorjahr, aber auch in den ersten Monaten dieses Jahres, und auf die Aussichten für einen langfristigen Aufschwung in Deutschland. “Dies macht den deutschen Markt gerade für Immobilien-Investoren interessant”, ergänzte Marcel Crommen, der bei der Deutschen Bank für den deutschsprachigen Raum das Real Estate Investment Banking betreut. Neue Exit-ChanceGerade für in angelsächsischen Ländern verbreitete opportunistische Fonds, die einen Anlagehorizont von drei bis fünf Jahren hätten und in Deutschland investieren wollen, erhöhten steuerbegünstigte Immobilien-AGs (G-Reits) die bisher lückenhafte Liquidität. “Ausländische Investoren werden für den deutschen Markt immer wichtiger, da die früher dominierenden offenen und geschlossenen Fonds im Inland kaum noch als Käufer auftreten”, sagte Crommen. “Der Exit via Reits wird schon heute in den Geschäftsplänen ausländischer Investoren berücksichtigt. Das große Interesse an Reits sowohl auf Käufer- als auch auf Verkäuferseite schlägt sich schon heute in den Preisen von Immobilientransaktionen, aber auch von Immobilienaktien nieder”, ergänzte Elmendorff.Deutlich zurückhaltender zum Thema Reits zeigt sich allerdings die Degi, die Immobilienfondsgesellschaft der Allianz Gruppe. Research-Leiter Thomas Beyerle hält das Thema Reits im Moment für stark kapitalmarktgetrieben. “Wir müssen uns mehr mit den Immobilien beschäftigen”, forderte er bei der Vorstellung des Marktreports Deutschland 2005 in der Vorwoche. Degi-Geschäftsführer Malcolm Ross Morgan warnte auf der gleichen Veranstaltung vor der Versuchung, anderweitig nicht mehr verwertbare Immobilien in Reits zu entsorgen. Dies würde dem neuen Anlagevehikel sehr schaden. Jetzt vorbereitenElmendorff und Crommen empfehlen Unternehmen mit Immobilienbeständen, jetzt die Entscheidung vorzubereiten, den eigenen Bestand entweder zu verkaufen oder über Reits auf den Markt zu bringen. “Beide Wege erfordern eine längere Vorbereitungszeit. So müssen bei einem Verkauf großer Portfolien eine Vielzahl von Unterlagen beigebracht werden. Andererseits verfügen viele Unternehmen für einen Börsengang nicht über ein erfahrenes Management und eine entsprechende Corporate Governance”, sagte Crommen. “Die knappste Ressource ist das Management.” Bedingungen für ErfolgFür Elmendorff muss ein erfolgreicher Reit über drei Voraussetzungen verfügen: einen klaren Investitionsfokus, eine bestimmte Größe und eine klare Strategie. Für Reits eigneten sich Themen wie Wohn-, Büro- oder Einzelhandelsimmobilien. Als Mindestgrößen nannte Elmendorff einen Free Float im mittleren dreistelligen Millionen-Euro-Bereich, eine Marktkapitalisierung von 1 Mrd. Euro und ein Bruttoanlagevolumen von etwa 2 Mrd. Euro. Schließlich müsse ein Reit auf seinem Markt ein dominanter Spieler sein oder dies zumindest anstreben. Dazu tragen Erfahrungen beispielsweise in der Mieterprivatisierung von Wohnungen sowie dem Management von Einkaufszentren oder Büroimmobilien bei. Elmendorff und Crommen drängen zu zügigen Entscheidungen, weil sie für die ersten Player auf dem Reit-Markt große Vorteile sehen. “Es wird schnell nur wenige wichtige Marktteilnehmer geben, weil die Früheinsteiger umfangreiche Immobilienbestände kaufen werden. Nach heutigem Stand ist dies gerade für Unternehmen mit noch nicht entwickelten Managementstrukturen attraktiv, weil die niedrige Entry Tax nicht nur bei Einbringung von Immobilien in einen neuen, sondern auch in einen bestehenden Reit anfallen soll”, so Elmendorff. Allerdings wäre der Effekt geringer, wenn die seit der Vorwoche diskutierte niedrige Exit Tax generell für alle Immobilienverkäufe gelten würde. Equity Story schärfenSei die Entscheidung für einen Reit gefallen, müssten neben den üblichen Vorbereitungen für ein IPO eine ausreichende Kapitalmarkterfahrung möglichst auch auf Vorstandsebene geschaffen und die Equity Story geschärft werden, so Elmendorff. Dabei könnte das Portfolio abgerundet und eine größere Akquisition vor dem Börsengang durchgeführt werden. Wer aber seine Immobilienbestände verkaufen will, den warnte Elmendorff davor, bis zur Einführung der Reits, mit der er Anfang 2006 rechnet, zu warten. “Der Markt ist jetzt sehr attraktiv. Ob dies bis ins nächste Jahr so bleibt, ist nicht sicher.” Er verwies dabei auf das niedrige Zinsniveau und erste Tendenzen, dass es sich wieder leicht erhöhe. “20 oder 30 Basispunkte können aus Verkäufersicht schon viel ausmachen.” Interesse von RetailkundenAls Investoren in Reits erwartet Elmendorff neben ausländischen institutionellen Investoren und Pensionsfonds auch viele deutsche Privatpersonen. Es gebe eine starke Nachfrage auch nach renditestarken und etwas risikoreicheren Investments, die bis jetzt mangels Alternativen in offene Immobilienfonds geflossen seien. “Die offenen Fonds werden sich in ihren angestammten Kernbereich zurückziehen, damit aber auch geringere Volumina auf der Assetseite aufweisen”, ist der Manager überzeugt. Bei den geschlossenen Fonds erwartet er, dass viele “Langläufer” an Reits andocken werden, also Fondsanteile gegen Reit-Anteile tauschen, um den Fondsanlegern damit einen schnelleren und lukrativeren Exit zu ermöglichen. Gute ErgänzungDegi-Geschäftsführer Malcolm Ross Morgan sieht Reits hingegen als gute Ergänzung zu offenen Immobilienfonds. “Am ehesten gehen sie zulasten von Spezialfonds und Immobilien-AGs.” Insgesamt werden die Anleger durch die Reits eher mehr Geld in Immobilien investieren als bisher. Da ist die Degi im Einklang mit der Deutschen Bank, die insbesondere durch die ausländischen Investoren mit einer Vergrößerung des “Investitionskuchens” rechnet.