Von Birga Böcker, Tokio Der japanische Immobilienmarkt ist in Bewegung. Nicht nur, dass 2007 mehrere Mega-Bauprojekte in Tokio abgeschlossen werden, wodurch so viel neue Büro- und Einkaufsfläche entsteht wie seit Jahren nicht mehr. Auch die Nachfrage ist immens. Dem Immobilienmakler Jones Lang LaSalle zufolge ist der in diesem Jahr neu entstehende Büroraum in Spitzenlagen bereits komplett vermietet. Dabei handelt es sich immerhin um 570 000 Quadratmeter – das entspricht der Bürofläche, die 2007 in Hamburg, München, Frankfurt, Düsseldorf und Berlin zusammen neu an den Markt kommt. Mieten legen 30 Prozent zu”Im vergangenen Jahr sind die Mieten für Büroraum in Spitzenlagen um 30 % gestiegen”, sagt Takeshi Akagi, Associate Director von Jones Lang LaSalle (JLL) in Tokio. Dieses Jahr dürften das Wachstum bei 15 % liegen. Und weil 2008 und 2009 weniger neue Büroflächen fertiggestellt würden, sei mit weiteren Verteuerungen zu rechnen. Bereits jetzt liegt die Leerstandsquote in Tokios Hauptgeschäftsvierteln dem japanischen Immobilienbroker Miki Shoji zufolge bei lediglich 2,7 %.Der Aufwärtstrend am japanischen Immobilienmarkt ist noch jung. Die Miet- und Kaufpreise für Gewerbeflächen in Tokio verteuern sich erst seit gut zwei Jahren wieder. In anderen Großstädten wie Yokohama, Osaka, Nagoya, Fukuoka und Sapporo greift die Entwicklung nun ebenfalls um sich, nachdem die Preise in den Jahren zuvor abgestürzt waren. 2006 verzeichnete Japan offiziellen Statistiken zufolge landesweit den ersten Anstieg der durchschnittlichen Grundstückspreise (Gewerbe und Wohnraum) seit 1990. Allerdings waren dafür die Metropolen entscheidend. Während in Tokio einige Gegenden 30 % bis 40 % teurer wurden, gingen die Preise auf dem Land erneut zurück.Der Preisanstieg in den Großstädten ist vor allem auf internationale Investoren zurückzuführen, die Immobilien in großem Stil kaufen. “Schätzungsweise die Hälfte des Geldes kommt aus dem Ausland”, sagt Kiyoshi Kondaibo, Immobilienspezialist von Deutsche Securities, dem Investment-Banking-Arm der Deutschen Bank in Tokio. In Japan könne mit Immobilien noch immer eine höhere Rendite erzielt werden als mit zehnjährigen Staatsanleihen. Deshalb hielten Ausländer den japanischen Markt für attraktiv. Einige japanische Investoren hingegen sähen Renditen von gut 3 % als Zeichen für eine Überhitzung des Marktes, auch wenn öffentliche Schuldverschreibungen derzeit nur rund 1,9 % abwürfen.So waren es vor allem ausländische Käufer wie Morgan Stanley, die zuletzt Aufsehen erregende Käufe tätigten. Die Investmentbank übernahm im Frühjahr 13 Hotels der Fluggesellschaft All Nippon Airways für 280 Mrd. Yen (1,7 Mrd. Euro). Damit blätterte sie doppelt so viel hin, wie japanische Mitbieter zahlen wollten. Die Möglichkeit, mit Grundstücksverkäufen das schnelle Geld zu machen, reizt viele Unternehmen. So hat etwa die Daimler-Tochter Fuso vor kurzem 180 Werkstätten und Verkaufsstellen an einen Immobilienfonds abgegeben und soll dafür Berichten zufolge 150 Mrd. Yen (900 Mill. Euro) kassiert haben. Die Eisenbahngesellschaft Seibu Holdings hat im März acht Hotels an mehrere Bieter abgegeben. Und Japans größter Telefonkonzern NTT kündigte in dieser Woche an, künftig einen größeren Teil seiner Einnahmen mit der Sanierung von Immobilien generieren zu wollen.Auch wenn sich eine gewisse Goldgräberstimmung nicht leugnen lässt und Japans Notenbank eine Überhitzung am Immobilienmarkt fürchtet – die meisten Marktteilnehmer halten Warnungen für verfrüht. “Ich glaube nicht, dass wir derzeit eine Preisblase sehen”, sagt Takeshi Akagi von JLL. Während der Immobilienblase in den 1980er Jahren sei sogar der Preis von Waldgrundstücken gestiegen. Heute seien die Investitionen nicht von Spekulationen, sondern vom erwarteten Gewinn geleitet. “Nur bei einzelnen Transaktionen sind die Kaufpreise bisher aus dem Rahmen gefallen.” Noch sieht alles danach aus, als würden die Preise in Tokios Zentrum und anderen Metropolen weiter steigen. “Es ist viel Geld im Markt”, berichten Marktteilnehmer. Gerade internationale Investoren suchen verzweifelt nach Anlagemöglichkeiten. So hat Morgan Stanley erst im Juni den weltgrößten Immobilienfonds geschlossen. Von den 8 Mrd. Dollar sollen Berichten zufolge etwa 40 % nach Japan fließen. Goldman Sachs sammelte nahezu zeitgleich gut 4 Mrd. Dollar bei internationalen Investoren ein. Die Investmentbank hat auf eigene Rechnung viel Geld in Japan investiert. Weitere Kaufinteressenten stehen bei Japans Immobilienentwicklern Schlange. Geringere TransparenzZurzeit läuft die Konjunktur gut, und die Nachfrage nach Büros und Wohnungen in zentraler Lage dürfte auf absehbare Zeit stark bleiben. Zwar erwarten viele Beobachter wegen der geringeren Transparenz und Internationalität nicht, dass auch in Tokio Immobilien einmal weniger Rendite abwerfen als zehnjährige Staatsanleihen. Doch solange so viel Liquidität im Markt ist, scheint das Ende der Fahnenstange noch nicht erreicht zu sein.